AmaCBarra Fundação – Plano Urbanístico do Centro da Barra

Centro da Barra projetado por Oscar Niemeyer e Lucio Costa

O planejamento urbano para o loteamento Centro da Barra, de autoria do professor Lucio Costa e o projeto arquitetônico, de autoria do arquiteto Oscar Niemeyer, previa várias Torres cilíndricas de 35 pavimentos. Esta concentração vertical visava a ocupação de somente 30% da área dos terrenos para as edificações,  com a expressa proibição de cercamento dos edifícios. Os restantes 70%  de área livre entre os edifícios seriam mantidos, em condomínio, por cada grupamento de torres (denominados de Center), assim como o equipamento urbano (praças, creches, escolas, clubes e vias de acesso aos edifícios, escolas e creches) foi previsto em função do número de unidades habitacionais a serem construídas nas torres de cada grupamento. A inexistência de áreas de lazer privativas nas torres se justificava pela previsão de clubes comuns aos grupamentos. O comércio localizado se realizaria nas sobrelojas situadas no 1º pavimento de cada torre e pelo Centro Comercial da Barra, duas edificações ligadas por uma passarela sobre o Canal de Marapendi. Nesse último estava prevista mais uma monumental estrutura modernista do arquiteto Oscar Niemeyer, com foco no deslocamento de pessoas às areas internas. O centro comercial possuía dois pavimentos com rampas e aberturas circulares para aclimatar o segundo pavimento. Os Centro_Barra_wMaqueteedifícios da praia e das Américas se interligavam por uma passarela sobre o Canal de Marapendi, onde haveria teatro, anfiteatro, cinemas nos dois pavimentos internos e lojas em suas latereais. Uma única torre estava prevista na extremidade da av.das Américas e os estacionamentos para clientes eram térreos e se serviam das áreas laterais que circundam o Centro Comercial da Barra. A caracterização legal do planejamento urbanístico e arquitetônico do loteamento Centro da Barra foi  feito a partir de um Plano de Massa que se vê referido no registro do memorial de incorporação das primeiras torres postas à venda, no final dos anos 1960, pela Desenvolvimento Engenharia Ltda., proprietária e incorporadora dos diversos lotes que formavam o Centro dCentro Barra Maquete Detalhea Barra. Os primeiros terrenos a serem assim parcelados foram os lotes 4 e 5 do P.A.L.  27.233 (Projeto Aprovado de Loteamento), dois grandes lotes com frente  para a Av.das Américas e fundos para o Canal de Marapendi. Nesses memoriais de incorporação das torres “A” e “H” da av. das Américas ficou registrado o conceito urbanístico de  Lucio Costa e Niemeyer para a região, prevendo as outras torres a serem construídas no entorno ( também referenciadas por letras em seus Centers). O equipamento urbano a ser implementado no loteamento foi projetado com fracionamento desses grandes lotes em partes iguais, de forma a parametrizar a quota de contribuição dos condomínios de cada torre para com os grupamentos (Centers), que administrariam as áreas comuns.

O Memorial de Incorporação da Torre “H” do Center 9 do Centro da Barra, registrado em 5 de novembro de 1970, além de descrever as características da torre a ser construída (dois sub-solos, térreo, sobrelojas, 32 andares, 13 aptos. por andar ) e suas dimensões no terreno do lote 5 do P.A.L. 27.233, menciona a previsão de construção de um total de 8 torres (Torres “H” e “G” do Center 9 e Torres “A”,”B”,”D”,”E”,”H”, e “I” do Center 5), além de um clube,  ficando dividido o lote em nove partes iguais, assim estabelecendo a quota de contribuição de cada torre, e do clube, na manutenção das áreas comuns.

PAL 27.233 Ilustra Memorial de Incorporação das torres A e HO Memorial de Incorporação da Torre “A” do Center 9 do Centro da Barra, registrado em 23 de dezembro de 1970, além de descrever as mesmas características da vizinha torre H e suas dimensões no lote 4 do P.A.L. 27.233,  menciona a previsão de construção de um total de 5 torres ( Torres “A”,”I”,”F”  do Center 9 e Torres “F” e ”G” do Center 5 ), além de uma escola e uma creche,  ficando divido o lote em sete partes iguais, assim também estabelecida a quota de contribuição de cada terreno na manutenção das áreas comuns, inclusive as áreas destinadas a creche e escola. Estes registros completam as torres previstas para o grupamento Center 5, ficando as torres “B”,”C”,”D” e “E”, previstas para completar o Center 9, de serem implementadas nos lotes 3, 2 e 1, remanescentes do P.A.L. 27.233, também de propriedade da Desenvolvimento Engenharia Ltda.,  devendo ser adicionado de mais escolas para atender à demanda destas 4 torres habitacionais que completariam o grupamento, o que se procurou resolver alocando-as na área vizinha, hoje conhecida como Bosque Marapendi.

A descaracterização do Grupamento Center 9 do Centro da Barra começa pela negligência do incorporador e se agrava pela condescendência das autoridades em fiscalizar o não-cumprimento das posturas, mas piora sensivelmente na década de 1980, a partir da lei dos apart-hotéis, que permitiu a construção, pela ordem, dos edifícios Mirante 5 Estrelas e Mirante Cruzeiro do Sul e, descaracterizado de vez o Center 9, o Edifício comercial Centro da Barra, no lote 2 do P.A.L. 27.233, feitos pela Construtora Santa Centro da Barra Apart Hotel MiranteIsabel (também proprietária da Protel Administradora, fundada justamente para administrá-los), prédios que, por não serem reconhecidos como de moradia permanente, não demandavam a construção de escolas e, por não estarem previstos no loteamento original do Centro da Barra, obtiveram ocupação maior do que os 30 % previstos no Plano de Lucio CostaMassa. O arruamento do lote 2 também foi realizado pela mesma Construtora Santa Isabel, ficando o final da rua Gildásio Amado a cargo da Encol, que então abria a rua Coronel Paulo Malta Resende para a construção das outras três torres que completariam o grupamento do Center 9; contudo, uma destas torres construídas pela Encol ocupou o trecho de ligação entre essas duas ruas. O professor Lucio Costa não se contentou com nesgas de jardins para dar passagem de pedestres do lote 2 ao resto do loteamento, mais tarde fechadas por um muro, muito menos com a destinação dada ao estacionamento arborizado na pequena área non aedificandi remanescente do Plano de Massa (esta área depois virou o prédio de uma agência de automóveis), causando seu afastamento da SUDEBAR (Superintendência de Desenvolvimento da Barra da Tijuca ), curadora de seu Plano Piloto para a Barra e Jacarepaguá.

PAL 27.233 Ilustra Projeto e sua implementação

Encol S/A e Via Engenharia se associam à Desenvolvimento Engenharia e re-interpretam o Plano de Massa para o Centro da Barra ao juntar os lotes 4 e 5 formando o novo PAL 43.897. A construção de três das quatro torres restantes ao complemento do Center 9, torres “B”, ”C” e “D”, denominadas de edifícios Saint George, Saint Germain e Saint Gothard, foi executada pela  Encol no lote 3 do P.A. 27.233, no lado ímpar da rua Coronel Paulo Malta Rezende, fazendo este arruamento de forma incompleta, pois a ligação com a rua Gildásio Amado, iniciada no lote 2, foi interrompida por uma de suas torres,  que já não possuíam mais a característica cilíndrica do projeto original de Oscar Niemeyer.

A Desenvolvimento Engenharia Ltda. permuta com a Encol S/A as áreas relativas à construção das torres “D” do Center 5 e “G” do Center 9, em troca da conclusão das obras, já então de há muito paralisadas, da Torre “H” do Center 9 e das torres “A”, ”E”, ”H” e “I” do Center 5, e também as das Torres “A” do Center 9 e “G” do Center 2, esta última localizada na praia, na mesma subzona A2, integrante do loteamento Centro da Barra. Em seguida, a Construtora Cláudio Macário Ltda. (antes era CLAMA) permuta com a Desenvolvimento Eng. Ltda. as suas cotas na Rádiodifusora Ebenezer Ltda. (então TV-RIO, emissora da Igreja Universal do Reino de Deus) pelas áreas relativas às torres “I” e “F” do Center 9  e “G” do Center 5 do Centro da Barra, mas nada constrói, porque pouco depois fez permuta desses terrenos com a Encol S/A, em troca de 204 unidades prontas e acabadas nos três prédios.

Logo_Desenvolvimento_Encol_ViaOs novos sócios no loteamento dos Centers 5 e 9 do Centro da Barra. O incorporador original, Desenvolvimentos Engenharia Ltda., não poderia legalmente outorgar a outro suas obrigações de loteador,mas o fez através das escrituras de permuta antes mencionadas, e, desse modo, associou nessa obrigação de concluir esta parte do loteamento Centro da Barra (lotes 4 e 5 do P.A.L. 27.233) tanto a majoritária Encol S/A como a minoritária Via Engenharia S/A. O parcelamento dessa área de 74.507,18 m² re-interpretava o projeto original do loteamento, reservando 6.000,50 m² para a escola e a creche (10% da área edificante) e 6.506,04 m² como área non aedificandi Centro da Barra Encol Assume o Loteamento(9% da área total, isto se somarmos a pequena  área de 481,39 m² do Lote 14, onde se instala a Estação de Tratamento de Esgotos – ETE, da torre “A”). Com essa nova forma, sem as outras torres cilíndricas de Niemeyer e um cercamento dos terrenos não previsto em seu projeto, a área edificante do loteamento  (61.519,25 m²) estaria assim dividida entre o incorporador original e seus dois sócios: Desenvolvimento Engenharia Ltda. -  Torres “A” e “H” do Center 9 e um Clube no Lote 14 do P.A.L. 43.897, totalizando 2 torres, 908 (27%) apartamentos, 18.261,71 m² (30%) de área edificante;  Encol Engenharia S/A – Torres “A”, ”D”, ”E”, ”G”, ”H” e ”I” do Center 5 e Torres “F”, “G” e ”I” do Center 9, totalizando 9 torres, 2.014 (60%) apartamentos,  35.481,96 m² (58%) de área edificante;Via Engenharia S/A – Torres “B” e “F” do Center 9, totalizando 2 torres, 416 (12%) apartamentos, 7.775,58 m2 (13%) da área edificante. Assim foi que a área non aedificandi se viu substancialmente reduzida e acabou confinada a um diminuto bosque que não existia no projeto original, uma vez que toda a área dos prédios, não cercados como hoje se encontram, era comum a todos, administrada e custeada por todos, por onde todos transitavam livremente.

O licenciamento das obras no re-interpretado loteamento do Centro da Barra. O desmembramento e remembramento dos lotes 4 e 5 do P.A.L. 27.233, inicialmente proposto à Prefeitura pela Desenvolvimento Eng. Ltda. no processo n° 06/309.076/1985, foi refeito pela Encol no processo de n° 02/003.363/1991, depois reapresentado pelo de n° 02/001.382/1992, mas continuou emperrado por conta dos diversos gravames do loteamento, especialmente aqueles referentes à construção de creches e escolas, tratados nos processos de n° 02/001.296/1989 (liberação de área), n° 02/001.297/1989 (creches) e n° 02/369.006/1989 (escolas), assim como dependia de uma nova solução de arruamento e de área non aedificandi, posta nos processos n° 02/001.298/1989 e 02/368.062/1989, plantas depois refeitas nos processos de n° 02/003.559/1991 (arruamento) e n° 02/003.363/91 (bosque).

O primeiro acordo de contrapartida da Encol e da Via com a Prefeitura, e o segundo acordo de contrapartida da Encol com a Prefeitura isentando a Via Engenharia S/A. Embora insistentemente solicitados aos órgãos competentes da Prefeitura, não nos foi possível avistar esses processos, razão de se ter ajuizado uma ação civil pública para sua exibição.PAL 43.897 Identifica Lotes

É certo que, enquanto pendiam de solução esses processos administrativos de licenciamento antes referidos, em diversas Secretarias da Prefeitura, foram expedidas licenças provisórias para os prédios dos lotes 4 e 5 do P.A.L. 27.233, sendo para a Encol na rua Paulo Viana Araújo F°, 100 (proc. 02/003.360/91); rua Mário Covas Jr. 215 (proc. 02/003.361/91); rua Mário Covas Jr. 190 (proc. 02/003.362/91); rua Mário Covas Jr. 161 (proc. 02/003.708/91); rua Paulo Malta Rezende 180 (proc. 02/001.968/92); e para a Via Eng.na rua Mário Covas Jr. 135 (proc. 02/003.591/91) e rua Mário Covas Jr. 335 (proc. 02/003.592/91). Somente em 23/05/95, o impasse dos gravames foi resolvido pelo Prefeito, através do processo n° 02/001.936/1995, com o compromisso, assumido conjuntamente pela Encol e pela VIA Engª., de substituir (1) a doação dos lotes destinados a creche e escola e (2) a obrigação de edificação de outras três escolas, pela construção de uma segunda ponte sobre o Canal de Marapendi (Ponte Oscar Niemeyer), além de obras de urbanização da rua Olegário Maciel, assim regularizando-se o desmembramento, remembramento, arruamento e urbanização daqueles Lotes 4 e 5 do P.A.L. 27.233, passando a numerá-lo P.A.L. 43.897 e, via de conseqüência, confirmando as licenças provisórias já concedidas, inclusive a dos edifícios do Villa Borghese no processo de n° 02/001.968/92, e o do Edifício San Filippo no processo de n° 02/001.308/1989, estes que se juntaram para criar uma só Comissão de Obras, única associação de adquirentes lesados pela Encol que usou a internet para denunciar suas muitas fraudes.

Centro da Barra Encol Abandona ObrasA quebra do sócio majoritário e as obras inacabadas nos Centers 5 e 9. Como se tornou público e notório a partir de 1996, a Encol paralisou todas as suas obras, inclusive essas da contrapartida com a Prefeitura, que acabou tendo que assumir o término da reurbanização da rua Olegário Maciel. Em fevereiro de 1997. A Encol ainda teve a cara de pau de tentar, através do processo n° 02/001.029/1997, obter quitação da contrapartida pelo tanto que realizou das obras na rua Olegário Maciel mas, surpreendentemente, em 12/12/1997, já concordatária, através do processo n° 02/004.254/1997, se viu desobrigada pelo Prefeito da construção daquela ponte Oscar Niemeyer e, em troca das obras não realizadas na rua Olegário Maciel, a Encol firmou um novo acordo, desta feita assumindo a obrigação de construir e doar à municipalidade uma escola e a reformar uma outra, mas, como já se sabia inexorável naquela ocasião, acabou falindo meses depois, sem nada fazer. A falência da Encol foi finalmente decretada em 1999; contudo suas obras no loteamento já estavam paralisadas desde 1995/1996, e em muitas torres o pouco que foi construído fora vendido sem o registro dos memoriais de incorporação, alguns prédios sequer tinham licença de obras; somente a Torre “G” do Center 9 foi por ela concluída. Por sua vez, a Via Engenharia teve que arcar com o arruamento interno (rua Mario Covas Junior), para poder entregar as torres “B” e “F” do Center 5, que se encontravam prontas no meio do abandonado canteiro de obras da Encol. Já a a Desenvolvimento Engenharia, após vender novamente a torre “H” com obras quase concluídas pela Encol, também abandona o canteiro de obras da última torre original do projeto de Niemeyer, que permanece até hoje inconclusa.

Comissao de Obras VBorghese SFilippo Sede 05/1999A organização civil na recuperação das obras inacabadas nos centers 5 e 9. As associações de adquirentes da Encol, que se formaram para receber as obras inacabadas, Placa ABM comemora cercamentostinham que suceder à Encol em seus compromissos, inclusive perante a Prefeitura, por isso, a primeira dessas que concluiu a construção — o piloto Blue Coast financiadas  por plano-condomínio do banco Itaú — com obras por administração sem financiamento bancário à construtora, serviu de parâmetro para as demais torres abandonadas, inclusive na ratificação daquele acordo firmado pela Encol com a Prefeitura para assim obter liberação do terreno destinado a creche/escola. Já aqueles adquirentes dos três prédios que rescindiram com a Encol,  representados pela Comissão de Obras dos Empreendimentos Villa Borghese e San Filippo, receberam cobrança da Via Eng. S/A em proporção pelo arruamento por ela realizado e foram rendidos pelo mesmo banco Itaú, em razão de uma hipoteca dada pela Encol, mas derrubaram-na na Justiça depois de muita luta e, por isso, seus prédios foramAmaPluc Container localizado no Bosque os últimos que se concluíram, em 2008. Muito antes disso, em 2001, já havia sido criada a Associação de Amigos e Moradores do Parque Lucio Costa (AMAPLUC), que apropriou-se da área non aedificandi, cuidando do local e lá colocando um container para realizar festas juninas e natalinas, a exemplo da vizinha Associação do Bosque Marapendi (ABM), que ocupou as áreas reservadas à construção de escolas. Com a falência da Desenvolvimento, em 2006, surgiu a última Associação de Adquirentes do loteamento, a da torre “H”, que também figura no quadro de contrapartidas perante a Prefeitura, como devedora de sua cota no acordo da Encol/Via.

O legado das dos incorporadores falidos nos lotes 4 e 5.

PAL 43.877 legado pelos incorporadores falidos

Essa  falência da Desenvolvimento Engenharia Ltda. decretada em 2006 é já a segunda. A primeira, depois revogada, ocorreu em 2003. Estranhamente, o lote destinado ao clube dos grupamentos, não consta entre os terrenos arrecadados pela sua massa falida e lá veio se instalar a sede do Ponto Frio, embora tenha sido licenciada a construção como um clube de tênis. Já os terrenos destinado a creche e escola,  a área non aedificandi destinada ao Bosque, assim como seus similares no Bosque Marapendi e na porção da praia, foram todos arrecadados, cercados, murados. O fechamento dos acessos de pedestres através do lote 5 do PAL 29.820,  se repete nesses outros locais, como primeiro aconteceu na passagem do final da rua Alceu Amoroso Lima. Apesar de todos os esforços, maiores informações sobre Lote 5 do PAL 29.820 só vieram no edital de leilão feito pela massa falida, revelando uma destinação semelhante à do Lote 5 do PAL 26.123, qual seja um estacionamento arborizado que, lá, virou um edifício para agência de automóveis. O destino da estrutura inacabada da torre “H” do Center 9 depende da massa falida, que vem se enrolando em dar desfecho para a situação de abandono dessa estrutura de 35 andares, apesar de naquele processo se encontrar um laudo pericial elaborado pela Politécnica da USP em 2006, alertando sobre os riscos que apresenta o abandono da construção.

O impacto da falência da Desenvolvimento no resto do Centro da Barra.

Manifesto AMAPLUCCom seus bens imóveis penhorados por credores diversos, a maioria consumidores lesados que nunca receberam seus apartamentos, a Desenvolvimento veio sendo pouco a pouco leiloada pela Justiça em terrenos que, no Centro da Barra, resultaram na desafetação, para seus arrematantes, da destinação específica do loteamento, porque a Prefeitura não observa as restrições urbanísticas, mesmo aqueles gravames registrados nas matrículas dos terrenos. Foi assim que a Brascan começou a construir o Barra Prime Offices, uma torre de escritórios com dois edifícios de dois pavimentos de lojas no seu entorno, sem as áreas de estacionamento de apoio previstas no projeto original. Isto é o prenúncio do que acontecerá no resto dos lotes centrais, tanto na parte Marapendi como na porção da praia, ambos também destinados ao comércio ciliar, mas que perdem sua concepção urbanística original pela intenção do administrador da massa falida em cumprir, cegamente, seu dever de arrecadar e leiloar os terrenos com máxima valorização, nem que para isso tenha que bloquear o trânsito de moradores entre os lotes e em direção à praia, subtraindo do loteamento áreas previamente destinadas a clubes, creches e escolas, com o apoio irrestrito do Ministério Público que funciona na Curadoria de Massas Falidas.

rua Paulo Viana Araújo F°, 100 (proc. 02/003.360/91); rua Mário Covas Jr. 215 (proc. 02/003.361/91); rua Mário Covas Jr. 190 (proc. 02/003.362/91); rua Mário Covas Jr. 161 (proc. 02/003.708/91); rua Paulo Malta Rezende 180 (proc. 02/001.968/92);