040.01 – AC – Prestação de Contas Contrato Aterpa

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA __ª. VARA CÍVEL

COMISSÃO DE OBRAS DOS EMPREENDIMENTOS VILLA BORGHESE E SAN FILIPPO – em liquidação, formada pelos condomínios dos edifícios SAN FILIPPO, SAN MARCO e SAN MICHEL, inscrita no CNPJ sob o n° 02.699.909/0001-05 (doc. I e II), sediada provisoriamente à rua Coronel Paulo Malta Rezende 180, Bl. II, apto. 1811, , Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, por seu advogado abaixo assinado (doc. III), vem requerer

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AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS

contra a empresa CONSTRUTORA ATERPA S/A, com sede na Avenida Raja Gabaglia, n° 1686, segundo andar, Gutierrez, Belo Horizonte, Minas Gerais, inscrita no CNPJ sob o n.° 17.162.983/0001-65, pelos seguintes fatos e fundamentos que passa a expor:

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OS FATOS

A autora foi fundada a partir de duas diferentes associações de adquirentes lesados pela Encol S/A nas incorporações fraudulentas denominadas Condomínio Villa Borghese (San Marco e San Michel) e Edifício San Filippo, quando transacionaram com o permutante dos terrenos onde assentados os esqueletos abandonados, a formação dos condomínios indivisos, a destituição judicial daquela companhia e a retomada da construção num comando único, em escrituras públicas de convenção condominial, condicional ao trânsito em julgado de uma decisão favorável no processo que o permutante já movia contra a Encol (proc. 97.001.116940-8), onde se habilitaram como litisconsortes, e que se consolidou com trânsito em julgado somente em 2002, perante o Superior Tribunal de Justiça, permitindo o registro do memorial de incorporação, a regularização da licença de obras e solução para a hipoteca que a GAFISA detinha sobre o terreno do San Filippo bem como penhoras nos do Villa Borghese, que puderam se transferir a apartamentos determinados.

Considerando que o estoque de apartamentos livres e a soma dos saldos devedores confessados pelos adquirentes seria suficiente para cobrir, com lucro, o término da construção dos três prédios por empreitada global, se havia dado preferência à Erevan Engenharia S/A, que cuidou do canteiro de obras desde a retomada judicial, mas a companhia pediu concordata e a Comissão de Obras se viu livre para contratar outra.

Em assembléia de 25/07/2004, aceitou-se oferta da Construtora Aterpa Ltda., que trouxe cartas de crédito da CAIXA, (http://www.vborghese.com.br/AGE/Fotos/AGE%2025-05-04.htm) com cobertura integral para a reincorporação dos empreendimentos e finalização das obras em condições excepcionais para os mutuários, por se tratar de obra abandonada pela Encol, quando transferiram-se à Ré todas as receitas da autora: saldos devedores confessados pelos adquirentes, unidades livres e cotas de condomínio de valor fixo previstas nas convenções para vigorar até o habite-se, estas que continuariam a atender as despesas ordinárias da autora durante a construção (sede, indenizações trabalhistas, honorários de advogados, contador, custas, taxas, etc), para prestação de contas ao final, procedimento expressamente previsto nas cláusulas quarta, inciso II, item 13, e sétima, item 2 do contrato firmado (doc. IV).

Todavia, pouco depois, inviabilizou-se essa proposta de financiamento da CAIXA, porque o banco Itaú recebeu da GAFISA suas 31 unidades de apartamento no edifício San Filippo, conforme escritura de dação, tornando essa instituição irresistível para o financiamento das construções.

Atendendo a pedido dos advogados do banco Itaú, aprovou-se em assembléia a outorga à Comissão de Obras de poderes adicionais de representação, previstos para o registro do patrimônio de afetação na Lei n° 10.931/2004, aumentando-se os membros da Comissão de Representantes a 4 (quatro), para firmar termos aditivos ao contrato de financiamento do banco Itaú com a ré, que entregaria as obras não mais em janeiro de 2007, como havia contratado em 25/07/2004, mas em fins de novembro do mesmo ano (doc. V).

Depois, a ré propôs aos adquirentes um acréscimo ao preço para modernização do projeto, incluindo uma nova fachada, o que foi aprovado em cotas extras por um valor máximo, de vez que sem orçamento fechado, transformando-se num “fundo” para prestação de contas quando da entrega.

Vencido em mais de um mês esse novo prazo previsto para término das obras (30/11/2007), a autora suspendeu a cobrança das cotas ordinárias dos condomínios, quando, por iniciativa da Ré, realizaram-se assembléias de “instalação antecipada de obra atrasada” dos dois empreendimentos, separadamente, a partir da gestão de administradoras de imóveis por ela pré-contratadas – PROTEL e PROMENADE -, assim afastando a autora da auditoria das assembléias e dos dados necessários à apuração do quorum, que sempre estiveram aos seus cuidados, por mais de dez anos, criando problemas registrais inéditos na organização civil, não sendo possível certificar a titularidade dos votantes, tal como historicamente lançado nas atas precedentes, ficando pendente de exame o fornecimento de elementos de suporte, pois, das duas uma, ou as informações da Aterpa que legitimaram as assembléias anteriores não eram exatas, ou esta última assembléia é que está errada.

Com a concessão dos habite-se pouco depois, em março e abril de 2008 (doc. VI e VII), a obra não se concluiu tal como o projetado, sendo que a prestação de contas da Construtora Aterpa Ltda., expressamente prevista em contrato, também não veio.

A construtora começou a entregar as unidades aos respectivos proprietários, embora os prédios contassem inúmeras pendências para recebimento das obras, estando em precário funcionamento os condomínios, pois sequer conseguem obter inscrição no CNPJ, surpreendendo os condôminos com a cobrança de um repasse de despesas pertinente à obtenção dos habite-se.

Passados mais de 120 dias da última data de concessão de habite-se, a autora fez notificação ao único representante da ré que restou nessa cidade, o Sr. Wilson Hesketh (doc. VIII), mas não obteve qualquer resposta, sendo que o fato de não se obterem essas informações, fechando a conta dos prejuízos causados aos adquirentes reunidos pela Comissão de Obras, tem atrasado a liquidação das
condenações transitadas em julgado que tem a seu favor.

A primeira delas, contra a Encol, de quem em 1998 se arrestou um hotel na avenida Atlântica, caso atualmente em trâmite no STJ e que, provavelmente, alcançará o STF, com recurso do Marriot no
REsp 949518; a segunda, contra intermediários do banco Itaú (Keter/Gamex), cuja aventureira liminar que frustrou a contratação da João Fortes Engenharia S/A em 2003 rende, hoje, ação rescisória contra as pesadas penalidades que lhes foram impostas (n°. 2008.006.00260); e, por último, contra a antiga Gomes de Almeida Fernandes, depois Gafisa Imobiliária S/A e, hoje, denominada CIMOB, cuja hipoteca sobre o terreno do edifício San Filippo, dada ainda pela Encol, rendeu sua condenação em perdas e danos (n°2004.209.001769-3), mas o processo está parado, porque o perito judicial depende desses dados financeiros globais e individuais de cada unidade dos empreendimentos para concluir o trabalho (doc. IX).

Em razão de tudo isso se renovou a notificação feita à Ré, desta vez endereçada à sede, direcionada ao acionista controlador e, novamente, sem sucesso (doc. X).

A arrecadação das cotas ordinárias a que se refere aquele perito, desde o início foi administrada pela Reserva Imobiliária Ltda., mas quando foi destinada à ré, em 25/07/2004, como parte do pagamento do contrato de construção, a autora perdeu administração exclusiva de seus próprios haveres, até porque a requerida concedeu anistia a alguns dos adquirentes (doc. XI).

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O DIREITO

A ação de prestação de contas não envolve necessariamente a existência de débito ou crédito, e a pretensão, no fundo, é o esclarecimento de certas situações resultantes da administração de bens alheios realizada pela ré.

Desde que a arrecadação condominial ordinária foi destinada à ré como parte do pagamento do contrato de construção, o tesoureiro da Comissão de Obras perdeu administração de seus haveres, não tendo, portanto, condições de concluir os seus trabalhos; não tendo posição de valores de arrecadação e, por outro lado, também não se tem até hoje balanço das cotas extras que, a pedido da ré, viraram um “fundo”, assim como carece de documentação os dispêndios referentes ao licenciamento perante a Prefeitura, que surpreendeu os adquirentes por ocasião da entrega dos apartamentos.

Depois das centenas de unidades vendidas pela nova incorporadora e das tantas que adquiriu daqueles primevos adquirentes da Encol, já não se sabe mais quem é, ou não é, proprietário de apartamento nesses dois empreendimentos ou o quanto foi arrecadado diretamente pela ré.

É crucial saber quantos e quais são as unidades de apartamentos adquiridos ou arrematados pela ré àqueles compradores da Encol, assim como aqueles adquiridos do permutante do terreno durante a construção, pois todas essas unidades contribuem para a Comissão de Obras, até dezembro de 2007, quando se suspendeu a cobrança das cotas fixas de recuperação.

Essas contas são essenciais para proceder à liquidação da pessoa jurídica, sua baixa no cartório do registro civil das pessoas jurídicas e no cadastro do CNPJ da Delegacia da Receita Federal, para por um ponto final aos trabalhos da autora, fazendo cessar toda e qualquer responsabilidade dessa entidade e de seus dirigentes.

A prestação de contas está expressamente prevista no contrato firmado em assembléia de 25/07/2004, nas cláusulas quarta, inciso II, item 13:

“13. Cobrar dos condôminos, com a devida atualização, e
repassar para a administração da ATERPA, mensalmente, os
valores correspondentes ao saldo remanescente da
arrecadação das cotas de condomínio, até o término das
obras, após haver deduzido os gastos rotineiros necessários
à sua manutenção e funcionamento, assim como despesas
judiciais necessárias à consecução do principal objetivo, que
é a conclusão dos empreendimentos, ficando os valores a
serem assim arrecadados pela ATERPA até o habite-se
destinados a saldar débitos pretéritos dos CONDOMÍNIOS,
ou seja, todas as despesas, débitos, impostos e contribuições
anteriores à assinatura do presente contrato, transferindo-lhe
com o mesmo fim os valores daquelas cotas já em atraso, no
montante que vier a ser apurado, considerando-se seu valor
principal, atualização monetária e penalidades previstas na
convenção, para encontro de contas com a COMISSÃO,
quando da obtenção do ‘habite-se’
.”
(grifamos)

e na cláusula sétima, item 2:

“2) No objetivo de preservar o equilíbrio do condomínio, as
unidades que vierem a ser adquiridas pela ATERPA,
enquanto permanecerem sob sua titularidade e desde que
não estejam prometidas a venda a novos condômínos, não
terão direito a voto nas Assembéias. Por sua vez as
contribuições mensais de condomínio de tais unidades serão
computadas para os respectivos Condomínios, mas
revereterão diretamente para a execução das obras, para
prestação de contas ao final
.
(grifamos)

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O PEDIDO

Não pode haver dúvida de que a autora está em posição de exigir contas, assim como a ré tem a obrigação de prestá-las, pelo que se requer a citação do réu para, no prazo de cinco dias, apresentá-las ou contestar a ação, caso em que se espera e crê seja julgada procedente a ação, para condenar o réu a prestar as contas no prazo de quarenta e oito horas, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as que a autora apresentar.

Protestando por todos os meios de prova em direito admitidos, requer, dá-se à causa o valor de R$ 1.000,00.

Termos em que pede deferimento.
Rio de Janeiro, 26 de Junho de 2009.

ROBERTO HELY BARCHILÓN
OAB/RJ 54.811

Lista de documentos:

1. Estatuto da Comissão de Obras
2. cartão do CGC da Comissão de Obras
3. procuração da Comissão de Obras
4. Contrato Aterpa (25/07/2004)
5. termo aditivo interveniência Comissão de Obras Aterpa/Itaú
6. habite-se San Filippo
7. habite-se Villa Borghese
8. notificação Construtora Aterpa Ltda.
9. Solicitação perito judicial
10. Segunda notificação Construtora Aterpa S/A
11. Carta de anistia a adquirentes pontuais