Archive for March, 2010

Mais pauta para a assembléia de 30.03.2010

Monday, March 29th, 2010

Em 23.03.2010, puseram nos elevadores e nas caixas de correio a convocação para a assembléia a realizar-se em 30.03.2010.

Como o síndico já estava ausente, imagina-se que os itens da pauta tenham sido providenciados pelos subsíndicos, passando a incluir, além das propostas de advogados e peritos de engenharia, outros dois assuntos: a proposta da empresa Elevadores Atlas Schindler S/A., para instalação de ventiladores nos elevadores e da System Rio Engenharia, para aumento de carga.

Parece que, na ausência do síndico, os subsíndicos não assinam nada sem consultar a assembléia.

Legal.

Tomara que vire moda. Que mal há deixar os moradores saberem o que fazem com o dinheiro arrecadado antes de fazerem ?

E o síndico está viajando…

Monday, March 29th, 2010

Depois que ficou claro, na assembléia de 26.02.2010, que o síndico cobre gastos da construtora sem inciativa de cobrar os prejuízos; depois que confessou total desconhecimento do assunto CNPJ, não sabendo sequer dizer os motivos pelos quais ainda não se tinha obtido a inscrição; depois de deixar sem resposta outras tantas perguntas cruciais sobre a administração dos prédios, a sua permanência no cargo só se sustenta na própria vontade de continuar fazendo a todos de bobos.

Por mais evidente que fique estar a serviço de outros que não os condôminos do prédio, não renuncia ao cargo, permanece inerte como se nada estivesse acontecendo, não se incomoda com a revolta, não mora nos prédios, e deixa escapar pelo canto da boca um leve sorriso, em verdadeira afronta à inteligência daqueles que comparecem às assembléias para assistir ao triste espetáculo da “EMBROMATION”, na feliz expressão do advogado Romildo Borba Lima, que não precisou residir no prédio para cobrar dos responsáveis atitudes coerentes com a administração de 526 unidades de apartamento.

Uma vez que a aparição do síndico em assembléia, normalmente anual, se veria exigida em 30.03.2010, parece que resolveu não mais se expor aos ânimos exaltados e partiu em viagem, conforme aviso colocado nos elevadores em 15.03.2010, esquivando-se, assim, de ter que novamente enfrentar perguntas para as quais não pode, ou não quer, dar resposta, o que combina bem com o fiasco que foi a ata da assembléia, secretariada pelo funcionário da PROTEL, que omite o que realmente aconteceu em 26.02.2010.

Incompleta a ata da assembléia de 26.02.2010

Sunday, March 28th, 2010

Demorou um pouco, mas a PROTEL acabou disponibilizando a ata da assembléia em seu site, só que, para surpresa geral, apesar de estar sendo gravada e filmada, a ata não reproduz o que efetivamente foi dito na assembléia.

Analisando o que falta, se pode entender melhor o seu papel nesse imbroglio com a construtora.

Logo no começo da ata, quando o síndico fala que as finanças estão muito bem aplicadas, informando os saldos existentes, esses valores não constam discriminados.

Em outro post, já havíamos alertado que não se sabe na guarda de quem estão esses vultosos valores acumulados ou onde estão bem aplicados e perguntamos: Sabendo-se que o condomínio não tem CNPJ e, portanto, não tem conta em banco, quem está com todo esse dinheiro? O síndico? A PROTEL? Quem aufere rendimentos financeiros dessa poupança coletiva ?

Continuamos sem saber e sem ter prova segura do seu total, que não aparece nos balancetes da administradora.

Não se quer dizer com isso que o síndico pode dar um golpe e fugir pras Bahamas com todo o dinheiro , mas será que pode ?

Aliás, não seria a primeira vez que isso acontece em condomínios da Barra da Tijuca.

Na parte da ata que trata da inadimplência, se omitiu o nome do maior devedor, a Cláudio Macário Construtora Ltda.

A partir daí, devem ter desligado o gravador, porque a ata sequer menciona a presença do Sr. Antonio Sampaio Netto. Teria sido a aparição de um fantasma ? Um delírio coletivo ? Colocaram LSD no café ? Rigorosamente nada do que foi dito por ele, pelo síndico e pelos condôminos presentes à assembléia, foi registrado, salvo a inevitável referência ao advogado Romildo Borba Lima (pena que suprimiram o seu “Embromation”).

Em meio a tanto sumiço, o funcionário da PROTEL que secretariou a assembléia pelo menos deixou que constasse a parte em que convocam a nova assembléia de 30.03.2010, embora tenha suprimido a desejada prestação de contas do(s) advogado(s) do condomínio, que não se sabe se tem algo a ver com essa administradora.

Fica claro, portanto, que uma das primeiras providências da próxima assembléia é exigir uma ata completa e resolver quem é que vai fazer a próxima.

Assembléia de 26.02.2010: a revolta

Sunday, March 28th, 2010

Ao contrário da assembléia anterior, o síndico não convidou o Sr. Antonio Sampaio Netto, famigerado Presidente da Comissão de Obras, para presidir os trabalhos da assembléia, mas uma simpática senhora que, segundo disse, representava duas unidades. A secretaria da assembléia, dessa vez, ficou com o representante da PROTEL, que bem poderia ter avisado a todos que não havia quorum para qualquer modificação no regimento interno, evitando demoradas discussões infrutíferas, mas, talvez, o objetivo fosse mesmo o de cansar os presentes pra ver se iam embora; afinal, as contas do síndico, que só o Conselho Fiscal viu (viu ?), já tinham sido aprovadas. Não adiantou. As poucas pessoas que se interessam em participar resistiram bravamente até que, finalmente, veio o próximo item da pauta: informação dos serviços emergenciais executados.

O síndico começou a explicar que a construtora veio reparar as instalações no dia seguinte à reunião emergencial, sem esclarecer quem é que estava pagando pelos reparos que o laudo pericial havia apontado, mas, em seguida, confessou que as bombas d’água foram instaladas há quatro ou cinco anos e apresentaram muitos problemas, obrigando o Condomínio a realizar uma troca de todas as bombas, instalando equipamentos mais eficazes e com menos custo de energia elétrica e ainda um novo sistema de sucção, cujo sistema não estava suportando, ou seja, as bombas não eram novas como deveriam ser e há um defeito de projeto/execução da obra que é o condomínio quem está pagando. Confusamente, voltou a falar que a “firma contratada” assumiu a responsabilidade pelo que foi executado, mas não respondeu às perguntas sobre de quem era a responsabilidade que veio assumir (da Aterpa ?), e se era simplesmente responsabilidade técnica, pelas modificações de projeto e novas instalações que estão sendo executadas no terceiro subsolo ou se era também responsabilidade financeira pelos custos de obras e troca dos disjuntores e cabos, tal como recomendado no laudo emergencial.

Foi aí que o Sr. Paulo Cesar 1904 – San Marco, informou aos presentes ter travado contato com o responsável pelo laudo emergencial e que suas conclusões apontam erro de projeto na execução da parte elétrica, ressaltando a possibilidade de agravamento do problema, visto que o prédio não está inteiramente ocupado, alertando para a proximidade do término do prazo de garantia, estendendo-se em alertar também de um vazamento no segundo piso, que já afetou as ferragens da coluna, sugerindo entrar com uma ação judicial contra a Aterpa, para a realização de uma vistoria completa.

A Presidente da assembléia interrompeu as manifestações de apoio a essa idéia para mudar de assunto, colocando em pauta o próximo item da convocação: a inadimplência.

O síndico informou que um único devedor corresponde a 80% da inadimplência, que seria a Cláudio Macário Engenharia Ltda., permutante dos terrenos onde construídos os prédios, mas disse que a empresa está em processo de falência,  o que não é verdade. Todavia, emendou dizendo que foi a advogada que atende o condomínio quem lhe passou essa informação, com o parecer de que não será possível receber estes valores com rapidez, mas não declinou o nome da dita cuja, nem estava ela presente à assembléia. Em seguida, o síndico informou que o proprietário propôs um acordo para quitar as dívidas e a tal advogada elaborou um contrato, porém este não foi assinado e os cheques que o pagariam foram sustados, sem que soubesse explicar se foi ou não ajuizado um processo para cobrança da dívida.

Nesse momento, vários dos presentes levantaram-se para exigir a presença da advogada que assiste o síndico, enquanto um condômino advogado, Romildo Borba Lima, acrescentou que um acordo dessa magnitude deveria ser submetido à assembléia e que não é de hoje que vem cobrando da administração o CNPJ, no que o síndico disse não saber porque, passados quase dois anos do habite-se, o condomínio ainda não tinha inscrição na Receita Federal, chamando o Sr. Antonio Sampaio Netto, Presidente da Comissão de Obras, para explicar o que é que estava acontecendo. Este, por sua vez, explicou que o problema se deve à falta de registro da convenção de condomínio, que ele pessoalmente cuida de acompanhar junto ao cartório do registro de imóveis, que fazia exigências várias que não disse qual eram, mas que estariam resolvidas em breve, quando Romildo voltou a se levantar para alertar a todos que se tratava de uma “EMBROMATION” (pronuncia-se em inglês).

O clima esquentou e vários dos presentes exigiram explicações do advogado da Aterpa, Dr. Ricardo Alvim, pois haviam comprado apartamentos da construtora, mas foi inútil, quando passaram a exigir a presença da advogada do condomínio, assim como a urgente contratação de um perito para a vistoria de engenharia, pressionando a Presidente da assembléia a marcar uma outra assembléia o mais rapidamente, ainda antes de se completarem dois anos do habite-se, e foi assim, a fórceps, que dela se conseguiu extrair a realização de uma outra assembléia marcada para o dia 30.03.2010, ou só a realizariam no ano que vem, como aconteceu no ano passado.

Laudo das Instalações Elétricas do Villa Borghese

Sunday, March 28th, 2010

Estive na administração do Villa Borghese e fotografei o Laudo Técnico de Análise do Sistema Elétrico.

Esse link leva à transcrição do texto do engenheiro responsável.

O conhecimento dos termos desse relatório é importante para que possamos argüir a administração sobre cada uma das providências ali tidas como necessárias e urgentes, especialmente em razão dos perigos que ressalta.

O acesso de moradores ao equipamento urbano do Centro da Barra

Wednesday, March 10th, 2010

O Shopping Center do Centro da Barra

Localizado no centro do loteamento, se estende da av. das Américas à praia. O complexo Shopping Center teve suas obras iniciadas pelo Barra Prime Offices, mas isso não é tudo, veja o Planejado Shopping por Oscar Niemeyer e sua interpretação pela Brascan.

O Equipamento Urbano

( A ) As áreas livres do loteamento (non aedificandi) representavam 70% da área total, vez que as torres não poderiam ser cercadas, o que resultava em áreas comuns de livre circulação. Nas torres não havia piscinas, quadras e estacionamento de visitantes, porque haveria um clube previsto para cada grupamente de torres.

( B ) Lote 5 do PAL 29.820, arrecadado pela Massa e cercado, obstruindo 2 passagens de pedestres, obrigatórias ao final das terminações circulares das ruas que nele desembocam.

( C ) Lote 5 do PAL 26.123, tinha a destinação de ser um estacionamento térreo e arborizado, hoje um edifício de 2 pavimentos e um sub-solo, que abriga uma agência de automóveis.

( D ) Áreas com 6.506,04 m2 de bosque, e 6.000,50 m2 destinados a 1 escola e 1 creche.

( E ) Passagens de pedestres que partem das terminações circulares das ruas sem saída para veículos, atravessam terrenos, agora cercados pela Massa Falida, em direção àquele que seria o acesso à praia por uma passarela panorâmica, projetada por Oscar Niemeyer para desembocar no grande terreno em frente às duas pontes hoje existentes (Lote 6 do PAL 29.820). O que aqui será construído afetará a todos os moradores da região e adjacências, assim como o trânsito de veículos.

( F ) parte da área central do loteamento Centro da Barra, onde está sendo construída uma torre cercada de dois edifícios de dois pavimentos ( Barra Prime Offices), com uma taxa de ocupação que, se for repetida no resto dessa área, vai inviabilizar de vez a circulação de pedestres entre as áreas livres e seu equipamento urbano.

( G ) Áreas com 28.964,32 m2 de bosque, 18.052,17 m2 destinados a 8 escolas e 1.464,67 m2 destinados a uma creche.

Mapa dos acessos ao equipamento urbano do Centro da Barra

O Acesso de Moradores ao Equipamento Urbano

( 1 ) Passagem de pedestres da rua Alceu Amoroso Lima, através dos lotes 5 e 6 do PAL 29.820 para acesso àquelas áreas públicas do PAL 39.433, hoje conhecidas como Bosque Marapendí. Há anos um muro de alvenaria fecha esta passagem.

( 2 ) Passagem de pedestres da Rua Cel. Paulo Malta Rezende através dos lotes 5 e 6 do PAL 29.820.

( 3 ) Acesso à praia pelas passagens de pedestres sobre as pontes “Oscar Niemeyer” e “Lucio Costa” localizadas nas calçadas (ou ciclovias).

( 4 ) Passagem de pedestres da Rua Cel. Paulo Malta Rezende ao Lote 4 do PA 27.233 destinado a Escola/Creche.

( 5 ) Passagem de pedestres à Creche no bosque, pelas ruas Mario Covas Jr. e Paulo Viana Filho, hoje fechadas por muros de alvenaria.

O planejado e o implementado nos grupamentos Center 9 e 5 do Centro da Barra

Centro da Barra re-projetado pela Encol

Ainda é cedo para descrever toda a engenharia social que levou à completa descaracterização do loteamento da área denominada Centro da Barra, porque os processos ajuizados ainda não chegaram a bom termo, mas pela experiência adquirida na luta da Comissão de Obras dos empreendimentos Villa Borghese e San Filippo, já deu pra saber que tudo começa pela desídia da Desenvolvimento Engenharia Ltda. na implementação do loteamento; passa pela legislação, hoje revogada, que permitiu introdução de apart-hotéis nessa área; piora com as construções iniciadas e abandonadas pela falida Encol S/A, e termina agora com a obstrução de passagens de pedestres e desafetação de áreas antes destinadas a equipamento urbano, legalmente exigido desde as primeiras leis de parcelamento do solo, uma apropriação indébita praticada nas barbas da Justiça, com a conivência das autoridades municipais responsáveis pela fiscalização de posturas, que parecem mais preocupadas em atender os interesses dos construtores.


Obras no Villa Borghese — Garantia Aterpa

Sunday, March 7th, 2010

vBorghese Aterpa Termo de GarantiaAqui ao lado se vê o termo de garantia da Aterpa afixado no quadro de avisos junto aos elevadores de serviço nos blocos 1 e 2 do Villa Borghese.  Nele se lê que os prazos de garantia se iniciam com o “termo de Vistoria”,  ou seja o recebimento da obra pelo contratante, que é a Comissão de Obras dos Empreendimentos Villa Borghese e San Filippo, ou contam-se do habite-se (28 de abril de 2008). Partindo da premissa de que a Comissão de Obras não recebeu a obra nem implementou sua liquidação, o mais provável é que a construtora esteja contando o prazo  de garantia pela data do habite-se. Dessa forma, em maio de 2010, estará expirada a cobertura de diversos itens nas áreas comuns da edificação, como o quadro geral de eletricidade que ocasionou falta de energia por superaquecimento.

Recente aviso da administração informa que a Aterpa vem consertar vazamentos provenientes de infiltração em diversos pontos do 1º e  2º subsolo.Villa Borghese 1o sub-solo 07-03-2010

Qual a origem dessas infiltrações ? São provenientes de má-execução da obra ou tem outra causa ? É normal que uma obra apresente infiltrações como essas menos de dois anos após o habite-se ? Uma semana é o bastante para avaliar e reparar tudo ?

A administração gastou 25 mil reais para saber o que estava acontecendo com as instalações elétricas, mas parece não se incomodar com o que está causando as infiltrações.

Se alguém levanta a necessidade de uma vistoria de engenharia, a administração diz que isso faria a construtora parar de consertar os estragos, mas emassar e pintar infiltrações pode não resolver o problema e, sem vistoria, nunca vamos saber…

Enquanto isso, no 3º subsolo, estão ampliando a casa de bombas sobre as vagas de garagem, por iniciativa do síndico, porque a Aterpa não se responsabilizou pela garantia do equipamento, tampouco pela sua instalação, que vem sendo ampliada, como se o antes projetado fosse insuficiente para abrigá-las, dificultando com sua iniciativa emergencial uma futura reclamação sobre o projeto do sistema hidráulico que resta descaracterizado. Sempre nos pareceu que essas bombas eram as mesmas utilizadas durante a construção, cansadas de drenar a água que minava do terceiro subsolo.

Obras na Casa de Bombas no 3º sub-solo 08/03/2010Essa suspeita, de que as bombas são mesmo aquelas utilizadas pela construtora durante as obras, se confirmou na assembléia de 26.02.2010, quando o síndico explicou que …

“… em relação ao problema de abastecimento de água, as bombas que foram instaladas há quatro ou cinco anos, apresentaram muitos problemas, obrigando o Condomínio a realizar uma troca de todas as bombas, instalando equipamentos mais eficazes e com menos custo de energia elétrica e ainda um novo sistema de sucção, cujo sistema não estava suportando.”

Está claro, portanto, que o condomínio está sendo obrigado a gastar por conta da recusa da construtora em assumir suas responsabilidades, seja em relação ao equipamento que deveria ser entregue novo em folha, seja em relação aos erros de projeto, sem o cuidado de armar-se de provas para perseguir indenização dos prejuízos.

Sobre a Circular 08 da administração do Villa Borghese

Monday, March 1st, 2010

Em 24 de fevereiro de 2010, dois dias antes da assembléia de condomínio, as caixas de correio dos moradores do Villa Borghese amanheceram com uma circular da administração, onde se lê que o saldo em caixa é de R$ 301.094,29 em conta corrente, além de R$ 264.398,93 na conta do fundo de reserva e, com a proposta de manutenção do valor da cota, continuará em superávit, aumentando cada vez mais esse saldo.

Sabendo-se que o condomínio não tem CNPJ e, portanto, não tem conta em banco, pergunta-se: quem está com esse dinheiro? O síndico? A PROTEL? Quem aufere rendimentos financeiros dessa poupança coletiva ? Os balancetes não contém qualquer informação a esse respeito.

Na mesma circular comunicam que o condomínio possui uma inadimplência acumulada no valor de R$ 592.298,67.

Ora, se mesmo com essa vultosa inadimplência foi possível acumular saldo de mais de 500 mil, é evidente que a cota estabelecida em 2008 já previa um colchão de inadimplência. Em outras palavras, a construtora já sabia que o permutante do terreno (Claudio Macario Construtora Ltda.) não ia pagar condomínio e, portanto, tratou de prevenir-se, propondo uma cota bem maior que o necessário para rateio das despesas ordinárias dos prédios.

Pior, as despesas listadas naquele levantamento feito por ocasião da “instalação antecipada” do condomínio, convocada pela Aterpa em janeiro de 2008, estavam muito majoradas para justificar o rateio nos valores propostos.

Ainda, através dessa mesma circular, soube-se, também, que foi aprovado pelo Conselho um acordo com esse maior devedor, acordo esse que não foi cumprido, ou seja, na assembléia de 2009 esse problema já existia e ninguém falou nada, tampouco se tem notícia de que processaram o devedor pelo descumprimento do acordo.