A partir de julho de 2010 – o silêncio como cautela

November 10th, 2013

Embora o avanço tecnológico tenha trazido para a internet coisas que antes dependiam de muito esforço na comunicação agrupada de pessoas, há momentos em que não se pode revelar publicamente o que está reservado a ter sua divulgação decidida por cada um dos juizes a quem se encontre entregue cada uma das causas em que a AMACBARRA ajuizou ou passou a intervir, como é o caso da falência de Desenvolvimento Engenharia Ltda.

A interrupção das publicações no forum, portanto, dependia de um juiz competente, especialmente para a liquidação judicial da Comissão de Obras, o que demorou bastante.

A AMACBARRRA tentou usar a cláusula de urgência para pelo menos tentar discutir previamente essa questão de competência em suas causas, antes do prazo de um ano a que se sujeitam associações civis dessa natureza.

Assim sendo, uma vez consolidadas algumas posições importantes para solução dos problemas encontrados, tanto em questões de urbanismo, como em matéria de defesa do consumidor, podem ser publicadas as postagens de caráter reservado na mesma ordem cronológica dos eventos relacionados, cujo próximo episódio surpreendeu a todos os que vem acompanhando a saga dos adquirentes dos Condomínios Villa Borghese e San Filippo, ladeados pelos adquirentes da reincorporação promovida pela Construtora Aterpa S/A , essa que finalmente entregou os prédios com habite-se em março e abril de 2008.

A automática extinção da Comissão de Obras na data dos habite-se não deteve o seu Presidente, nem seu advogado, de continuar a praticar fraudes que só depois vieram a se confirmar.

Com a auditoria determinada sobre os registros e contas do condomínio, a administradora do Villa Borghese  – PROTEL —  foi notificada a fornecer elementos documentais, conforme carta recibada em 11.05.2010.

A fundação da AMACBARRA fez aparecer o Dr. Arthur Floriano Simas Peixoto de Abreu nas assembléias do Condomínio Villa Borghese, já que as explicações do Engenheiro Sampaio  em relação aos problemas oriundos da Comisão de Obras não vinha satisfazendo os presentes em reuniões anteriores, quando ficou claro o descontrole na elaboração das atas do condomínio. cada vez mais estapafúrdias, muito distantes do que realmente havia sido dito e acontecido, resultando na comunicação pela síndica em carta a contratação do mesmo advogado da Comissão de Obras para patrocinar o condomínio em cobrança contra a incorporadora, assim como contra o permutante do terreno, pela inadimplência condominial de suas dezenas de unidades nos empreendimentos San Filippo e Villa Borghese.

A história se complica cada vez mais com o concurso dessa pseudo-Comissão de Obras, a atuação do administrador da massa falida da Desenvolvimento, o comportamento algo desatento da Curadoria e o cerco promovido aos juízes incumbidos da direção desse processo de falência, culminando com a infeliz intervenção da AMAPLUC, para sofrer correição pelo CNJ e pela Corregedoria do Ministério Público.

Assembléia de 20.06.2010

November 8th, 2010

A assembléia de 20.06.2010 resolveu dispensar os trabalhos de auditoria contratados na assembléia de 30.03.2010.

Nada foi dito em relação ao pagamento dos honorários do advogado auditor. Todavia, o serviço foi realizado a contento, pois apareceu um CNPJ datado de 2002, comprovando que o síndico estava administrando um vultoso caixa-dois sem nenhum motivo, o mesmo se verificando no Edifício San Filippo.

Esse intento, disfarçado ao longo de mais de dois anos contados do habite-se, não teria sido alcançado sem o concurso das administradoras de imóveis pré-contratadas pela construtora, numa venda-casada que, agora se vê, foi feita justamente para acobertar os desmandos da construtora e as irregularidades da administração do síndico por ela escolhido na mesma ocasião.

Agora, com o CNPJ revelado, serão regularizadas as inscrições no INSS, FGTS etc, reassinados os contratos de manutenção diretamente com os condomínios, juntamente com as contas de consumo de luz e água, que não serão mais rateio de um canteiro de obras.

Todos os prejuízos decorrentes do atraso na regularização do funcionamento dos condomínios são de inteira responsabilidade da construtora e se juntam aos muitos valores já gastos em obras que deveriam ter sido cobertas pela garantia.

Todos esses fatos não teriam sido revelados sem o esforço de dezenas de condôminos que se juntaram para enfrentar o síndico e toda a sua administração nas manipuladas assembléias realizadas por essas mesmas pessoas que querem, a todo custo, esconder e acobertar seus crimes.

Enquanto a AMACBARRA tratava de ajuizar as ações civis públicas para as quais foi fundada, houve uma convocação do Condomínio Villa Borghese, para uma reunião de interessados em arrematar o Lote destinado a Bosque naquela gleba, que estava prestes a ser leiloado pela 3a. Vara Empresarial, nos autos da falência de Desenvolvimento Engenharia Ltda., loteadora do Centro da Barra.

Convocada assembléia em 02.06.2010

May 31st, 2010

Avizinhando-se, agora, assembléia convocada para 02-06-2010, cujo edital deixa evidente a resistência da administradora e do síndico à auditoria determinada na assembléia anterior, que a demora de 40 dias na confecção da respectiva ata já traía em intenções, a não exibição dos documentos solicitados na carta ensejou fossem tomadas providências pelo advogado, em nome próprio, visando interesse profissional, visto estar sendo prejudicado no exercício do ofício, mas outras medidas judiciais já haviam sido intentadas para preservar o direito dos consumidores de apartamentos da Construtora Aterpa S/A, vez que a fundação da AMACBARRA tornou possível o ajuizamento, a 28.04.2010, exatos 2 anos do habite-se, de uma medida cautelar de produção antecipada de prova contra a construtora e, também, contra o vizinho, a massa falida de Desenvolvimento Engª Ltda. (Múcio Athayde), cujos terrenos arrecadados (bosque e escola/creche), mal cuidados, uma vez alagados pela torrencias chuvas de abril, fizeram verter água nos subsolos de garagem do Villa Borghese, por semanas a fio.

A ação recebeu despacho do juiz para dar vista do processo ao Ministério Público, este que, por sua vez, levando o processo em 03.05.2010, só o devolveu em 02.06.2010, mas o administrador da massa falida recebeu o recado e mandou drenar o que havia sobrado da água acumulada, desbastou o mato em torno da torre H etc, requerendo, e rapidamente obtendo, daquela mesma 3ª. Vara Empresarial onde se vai realizar a perícia requerida, autorização para leilão antecipado do terreno do bosque, no próximo dia 30.06.2010, conforme edital publicado no D.O. do dia 28.05.2010, página 9.

A fundação da AMACBARRA também foi comunicada ao Desembargador Relator do caso da propaganda enganosa no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, com um pedido de litisconsórcio que supere o óbice formal posto pela sentença para exame da petição da ação civil pública.

Além dessas, outras providências judiciais estão sendo tomadas pela AMACBARRA para consecução de seus objetivos, assim como pelo advogado contratado para auditoria, em prol de seus clientes, para que o trabalho se complete, sem maiores delongas.

Nova interdição: 3º. subsolo de garagem

April 12th, 2010

Apesar de ter ficado interditado por 3 semanas, nenhuma obra foi realizada e, com as fortes chuvas que caíram na semana passada, alguns vazamentos, que eram apenas manchas no teto, passaram a verter água, como se vê nesse vídeo do 1º. Subsolo.

Concomitantemente, surgiram no 3° subsolo vários pontos em que a água, ao invés de pingar, brotava do piso. O pessoal da limpeza foi chamado a enxugar, mas era inútil: a água continuava a minar em grande quantidade e veio aumentando até fluir no perímetro da Villa Borghese 3º sub solo 08-04-2010maioria das colunas do 3º. subsolo, na junção com o piso. Esses vazamentos foram mapeados e fotografados no último dia 8. Essa água que está brotando é do lençol freático, água subterrânea, proveniente de chuvas, de rios e lagos próximos, que se infiltra no solo. É essa água que, com as chuvas e o coincidente aumento da maré, acumulou e subiu de nível a ponto de romper a impermeabilização da estrutura e está minando, principalmente, na junção do piso com as paredes localizadas ao longo do Bosque vizinho, começando na curvatura que acompanha a terminação circular da rua Paulo Viana de Araujo Filho.

A água infiltrada pelo teto afeta o concreto, sua armadura (ferragem), as alvenarias e os revestimentos. O ambiente fica insalubre (umidade, fungos e mofo), diminuindo a vida útil da edificação, mas a água que brota do piso sobe pelas colunas e causa um prejuízo muito maior e muito mais rápido.

A administração colocou cartazes nos elevadores solicitando que os moradores evitem utilizar o 3º. Subsolo de garagem e de lá retirem os veículos que se encontram estacionados, fazendo crer que a construtora ali realizará obras, mas vale lembrar que o 1º. Subsolo também foi interditado por três semanas sem que lá tivessem feito qualquer intervenção.

Assembléia de 30.03.2010: resumo

April 2nd, 2010

Villa Borghese AGE 30-03-2010Este é um resumo que se baseia mais no que gravei pelo telefone celular do que na minha participação na assembleia, visto que minha atenção estava voltada em colher assinaturas e identificação dos fundadores da Associação de Moradores do Centro da Barra ( AmaCBarra ), tarefa que realizava ora do lado de fora, à porta do salão, ora no balcão do bar, dentro ao fundo do salão. Confusa essa assembléia. Com a ausência do síndico, o subsíndico do San Michel, Sr. Pedro, abriu a reunião, esclarecendo que o síndico viajou ao exterior para visitar o filho, viagem que já estava programada muito antes de ser marcada a assembléia. Prosseguindo, disse que seria invertida a ordem da pauta do Edital de Convocação para deixar o primeiro item (contratação de advogado) para o final e convidou um dos condôminos para presidir a assembléia e aquele mesmo funcionário de sempre da PROTEL  para secretariar.

O presidente então esclareceu que era novo no condomínio, mas lhe pediram para abrir e fechar a assembléia porque tinha experiência na coisa, o que se provou duvidoso, como se verá adiante. Logo de início, foi alertado pelo advogado Romildo de que a ata da assembéia anterior estava incompleta, mas o presidente disse que não estava presente e não deu bola; prosseguiu chamando o assunto da contratação de um profissional para a perícia de engenharia nos prédios, quando anunciou a presença de um rapaz que disse ser advogado da Construtora Aterpa, este que por sua vez avisou que não sabia de nada e, portanto, pedia 48 h para se posicionar, solicitando uma lista de pendências. O presidente achou razoável conceder esse prazo, mesmo alertado pelos presentes do descaso da construtora, que tinha um outro advogado (Dr. Ricardo Alvim) presente à última assembléia e sabia muito bem qual eram os problemas do condomínio e, portanto, se deveria desconsiderar o pedido e proceder imediatamente à contratação de um profissional de engenharia para a vistoria, mas o presidente achou melhor deixar um formal protesto em ata e aguardar a resposta da construtora, mesmo porque o Sr. Pedro disse que somente uma empresa havia apresentado proposta para realização do serviço.

Diante da revolta dos presentes o Sr. Bosco tomou a palavra para reclamar que o condomínio ainda não tinha CNPJ e que isso era uma questão fundamental, no que foi apoiado por todos, quando o sr. Pedro alertou que esse assunto tinha a ver com o item da pauta referente à contratação de advogado e que estava invertido, mas diante do clamor dos presentes, como na ssembléia passada, chamou o Sr. Antonio Sampaio Netto, Presidente da Comissão de Obras, que começou a explanar que esse não é um prédio como qualquer outro, porque se trata de construção abandonada pela Encol e recuperada pelos adquirentes lesados, no que foi objetado pelos adquirentes da Aterpa que não tem nada a ver com isso, razão de ter chamado em seu socorro o advogado Arthur Floriano Peixoto, que se apresentou como advogado da Comissão de Obras desde os primórdios, em 1997, fazendo longa explanação sobre a saga dos adquirentes da Encol que resultou na contratação da Aterpa para concluir os prédios, concluindo por dizer que veio somente porque amigo do morador Sr. Elton e que o Sr. Antonio Sampaio Netto nada tem a ver com a falta de CNPJ ou com a falta de registro da convenção, apenas que com o conhecimento adquirido ao longo de tantos anos com as pessoas do cartório do registro de imóveis, procurava diligenciar o registro da convenção do Villa Borghese, acrescentando que o San Filippo está com o mesmo problema de falta de CNPJ porque a Aterpa passou por cima da Comissão de Obras e quer tratar de tudo sozinha, mas que está na hora de propor um processo judicial, porque já se passaram quase dois anos, em seguida retirando-se junto com o Presidente da Comissão de Obras, quando foi interpelado quase à porta pelo presidente da assembléia, instado a apresentar proposta para tratar do assunto em nome do condomínio Villa Borghese, mas se desculpou dizendo-se não ter interesse e que estava atrasado para pegar a filha e saiu. O presidente da mesa fez elogios ao advogado e ressaltando o conhecimento por ele acumulado, deu sua opinião de que outro melhor não poderia haver para assistir o condomínio, pelo que propos sua aclamação, sendo vigorosamente objetado pelos presentes, posto não ter feito qualquer proposta de trabalho, dizendo-se mesmo desinteressado.AGE Villa Borghese 30/03/10 Final 24:30

Nesse momento o presidente quis passar ao item seguinte da pauta, a proposta da Schindler para colocação de ventiladores nos elevadores, mas foi novamente impedido pela impaciência dos presentes, que insistiam na colocação em pauta da contratação do advogado, tendo o advogado Romildo se levantado para exigir da mesa um comportamento isento, no que foi acompanhado por uma senhora que se revelou espantada com a condução que o presidente fazia da assembléia. O sr. Romildo prosseguiu dirigindo-se à assembléia com protestos pela embromação e a inequívoca intenção de prorrogar indefinidamente a discussão do que mais interessa, sendo interrompido pelo presidente que exigiu que o Sr. Romildo desse direito de resposta aos membros da mesa, que se prolongou em intermináveis pedidos de desculpas do presidente pela colocação de suas opiniões pessoais como norte das decisões da assembléia, mas ressaltou que o sr. Romildo, por ser condômino, no seu entender, estaria impedido de se candidatar ao cargo de advogado do condomínio, em seguida passando a palavra ao subsíndico do San Marco, Sr. Miguel Arcanjo, que informou já ter sido dada entrada no CNPJ através de um despachante que entendeu ser desncessário registro da convenção, bastando a apresentação de outros  documentos, pelo que acreditava que em, no máximo, 10 dias, esse problema estaria resolvido, sendo, portanto, precipitada a contratação de um advogado. Interpelado por um dos presentes sobre se havia cópia desse pedido, respondeu que não a tinha consigo. Indagado sobre a data em que fora protocolado esse pedido, respondeu que fora naquele mesmo  dia (30/03), pelo que os presentes protestaram diante da demora.

O subsíndico Sr. Pedro tomou a palavra para elogiar o síndico, mas deixou bem claro que não é de hoje que os subsíndicos estavam exigindo providências, mas que não têm poder para resolver, alongando-se em pedir mais paciência para que o problema se resolva sem a necessidade de um advogado, cuja contratação também entendia precipitada diante da iniciativa do despachante em providenciar o CNPJ. O sr. Romildo levantou-se para dizer que se sentia prejudicado pela absurda suspeição levantada pelo presidente da mesa, mas que deixava de apresentar proposta para que não houvesse qualquer empecilho a que se resolvesse imediatamente essa contratação, porque insistia estarem sendo os condôminos enrolados, ficando claro que não só presidente como toda a mesa da reunião estava usando de artifícios para adiar a resolução desse assunto, no que o sr. Bosco exigiu a imediata renúncia de todos.

Com o tumulto novamente instaurado, muitos se retiraram da reunião em protesto contra a embromação. Depois de muita discussão entre os remanescentes, o presidente aceitou que se recebessem as propostas, sendo que a única apresentada foi a do advogado Roberto Hely Barchilón, mas, em seguida, o subsíndico sr. Miguel Arcanjo apresentou proposta de um colega advogado e um outro condômino trouxe a de seu filho também advogado, mas nenhum dos dois estava presente, iniciando-se, então, acalorada discussão sobre se deveriam ou não ser consideradas, sendo chamado o único advogado presente a fazer exposição da sua proposta.

O Dr. Roberto primeiro esclareceu que o Dr. Arthur havia se esquecido de dizer que ele também estava assistindo a Comissão de Obras desde 1997, e dito isso entregou proposta de serviços advogaticios ao presidente da assembéia e começou a ler para os presentes e, enquanto trocavam a fita de vídeo que tinha acabado pelo tanto que se adiou a discussão desse item da pauta, respondeu a diversos questionamentos dos presentes, esclarecendo ser necessária uma auditoria e a publicação dos documentos na internet para posicionar os condôminos sobre qual o real problema em relação ao CNPJ e outros assuntos levantados na superficial pesquisa que fez dos processos judicias do condomínio pela internet, em seguida passando a palavra ao presidente, que disse ser necessário mais tempo para análise das propostas apresentadas, no que foi veementemente contrariado pelos condôminos remanescentes à reunião, que protestavam pela imediata votação da contratação do Dr. Roberto para a realização da auditoria proposta, de vez que estavam cansados de comparecer a reuniões onde nada era esclarecido e nenhum documento apresentado, quando o sr. Romildo tomou a palavra para dizer que, diante de tudo o que estava acontecendo, mudara de idéia e apresentaria sua proposta, que consistia em um contrato genérico ao custo de 7 salários mínimos por mês durante quatro anos e 20% das dívidas que cobrasse para o condomínio, dando início a um novo tumulto, que só terminou com a solução alternativa proposta pela mesa, de que o Dr. Roberto aceitasse fazer a auditoria independentemente da imediata contratação para as cobranças, o que foi aceito, sendo então aprovada a sua contratação, para que o trabalho se concluísse em 30 dias, mediante remuneração de R$ 5.000,00, sendo marcada uma nova assembléia para o dia 30/04/2010, quando se apresentaria o laudo e se prosseguiria no exame do assunto, tendo em vista o adiantado da hora (passava da meia noite).

Obs.: Por informação obtida na sexta-feira 30.04.2010, na administração do condomínio, a data correta da assembléia marcada é o dia 17.05.2010, sendo que a ata da assembléia de 30.03.2010 está mesmo atrasada, mas sai semana que vem.

Mais pauta para a assembléia de 30.03.2010

March 29th, 2010

Em 23.03.2010, puseram nos elevadores e nas caixas de correio a convocação para a assembléia a realizar-se em 30.03.2010.

Como o síndico já estava ausente, imagina-se que os itens da pauta tenham sido providenciados pelos subsíndicos, passando a incluir, além das propostas de advogados e peritos de engenharia, outros dois assuntos: a proposta da empresa Elevadores Atlas Schindler S/A., para instalação de ventiladores nos elevadores e da System Rio Engenharia, para aumento de carga.

Parece que, na ausência do síndico, os subsíndicos não assinam nada sem consultar a assembléia.

Legal.

Tomara que vire moda. Que mal há deixar os moradores saberem o que fazem com o dinheiro arrecadado antes de fazerem ?

E o síndico está viajando…

March 29th, 2010

Depois que ficou claro, na assembléia de 26.02.2010, que o síndico cobre gastos da construtora sem inciativa de cobrar os prejuízos; depois que confessou total desconhecimento do assunto CNPJ, não sabendo sequer dizer os motivos pelos quais ainda não se tinha obtido a inscrição; depois de deixar sem resposta outras tantas perguntas cruciais sobre a administração dos prédios, a sua permanência no cargo só se sustenta na própria vontade de continuar fazendo a todos de bobos.

Por mais evidente que fique estar a serviço de outros que não os condôminos do prédio, não renuncia ao cargo, permanece inerte como se nada estivesse acontecendo, não se incomoda com a revolta, não mora nos prédios, e deixa escapar pelo canto da boca um leve sorriso, em verdadeira afronta à inteligência daqueles que comparecem às assembléias para assistir ao triste espetáculo da “EMBROMATION”, na feliz expressão do advogado Romildo Borba Lima, que não precisou residir no prédio para cobrar dos responsáveis atitudes coerentes com a administração de 526 unidades de apartamento.

Uma vez que a aparição do síndico em assembléia, normalmente anual, se veria exigida em 30.03.2010, parece que resolveu não mais se expor aos ânimos exaltados e partiu em viagem, conforme aviso colocado nos elevadores em 15.03.2010, esquivando-se, assim, de ter que novamente enfrentar perguntas para as quais não pode, ou não quer, dar resposta, o que combina bem com o fiasco que foi a ata da assembléia, secretariada pelo funcionário da PROTEL, que omite o que realmente aconteceu em 26.02.2010.

Incompleta a ata da assembléia de 26.02.2010

March 28th, 2010

Demorou um pouco, mas a PROTEL acabou disponibilizando a ata da assembléia em seu site, só que, para surpresa geral, apesar de estar sendo gravada e filmada, a ata não reproduz o que efetivamente foi dito na assembléia.

Analisando o que falta, se pode entender melhor o seu papel nesse imbroglio com a construtora.

Logo no começo da ata, quando o síndico fala que as finanças estão muito bem aplicadas, informando os saldos existentes, esses valores não constam discriminados.

Em outro post, já havíamos alertado que não se sabe na guarda de quem estão esses vultosos valores acumulados ou onde estão bem aplicados e perguntamos: Sabendo-se que o condomínio não tem CNPJ e, portanto, não tem conta em banco, quem está com todo esse dinheiro? O síndico? A PROTEL? Quem aufere rendimentos financeiros dessa poupança coletiva ?

Continuamos sem saber e sem ter prova segura do seu total, que não aparece nos balancetes da administradora.

Não se quer dizer com isso que o síndico pode dar um golpe e fugir pras Bahamas com todo o dinheiro , mas será que pode ?

Aliás, não seria a primeira vez que isso acontece em condomínios da Barra da Tijuca.

Na parte da ata que trata da inadimplência, se omitiu o nome do maior devedor, a Cláudio Macário Construtora Ltda.

A partir daí, devem ter desligado o gravador, porque a ata sequer menciona a presença do Sr. Antonio Sampaio Netto. Teria sido a aparição de um fantasma ? Um delírio coletivo ? Colocaram LSD no café ? Rigorosamente nada do que foi dito por ele, pelo síndico e pelos condôminos presentes à assembléia, foi registrado, salvo a inevitável referência ao advogado Romildo Borba Lima (pena que suprimiram o seu “Embromation”).

Em meio a tanto sumiço, o funcionário da PROTEL que secretariou a assembléia pelo menos deixou que constasse a parte em que convocam a nova assembléia de 30.03.2010, embora tenha suprimido a desejada prestação de contas do(s) advogado(s) do condomínio, que não se sabe se tem algo a ver com essa administradora.

Fica claro, portanto, que uma das primeiras providências da próxima assembléia é exigir uma ata completa e resolver quem é que vai fazer a próxima.

Assembléia de 26.02.2010: a revolta

March 28th, 2010

Ao contrário da assembléia anterior, o síndico não convidou o Sr. Antonio Sampaio Netto, famigerado Presidente da Comissão de Obras, para presidir os trabalhos da assembléia, mas uma simpática senhora que, segundo disse, representava duas unidades. A secretaria da assembléia, dessa vez, ficou com o representante da PROTEL, que bem poderia ter avisado a todos que não havia quorum para qualquer modificação no regimento interno, evitando demoradas discussões infrutíferas, mas, talvez, o objetivo fosse mesmo o de cansar os presentes pra ver se iam embora; afinal, as contas do síndico, que só o Conselho Fiscal viu (viu ?), já tinham sido aprovadas. Não adiantou. As poucas pessoas que se interessam em participar resistiram bravamente até que, finalmente, veio o próximo item da pauta: informação dos serviços emergenciais executados.

O síndico começou a explicar que a construtora veio reparar as instalações no dia seguinte à reunião emergencial, sem esclarecer quem é que estava pagando pelos reparos que o laudo pericial havia apontado, mas, em seguida, confessou que as bombas d’água foram instaladas há quatro ou cinco anos e apresentaram muitos problemas, obrigando o Condomínio a realizar uma troca de todas as bombas, instalando equipamentos mais eficazes e com menos custo de energia elétrica e ainda um novo sistema de sucção, cujo sistema não estava suportando, ou seja, as bombas não eram novas como deveriam ser e há um defeito de projeto/execução da obra que é o condomínio quem está pagando. Confusamente, voltou a falar que a “firma contratada” assumiu a responsabilidade pelo que foi executado, mas não respondeu às perguntas sobre de quem era a responsabilidade que veio assumir (da Aterpa ?), e se era simplesmente responsabilidade técnica, pelas modificações de projeto e novas instalações que estão sendo executadas no terceiro subsolo ou se era também responsabilidade financeira pelos custos de obras e troca dos disjuntores e cabos, tal como recomendado no laudo emergencial.

Foi aí que o Sr. Paulo Cesar 1904 – San Marco, informou aos presentes ter travado contato com o responsável pelo laudo emergencial e que suas conclusões apontam erro de projeto na execução da parte elétrica, ressaltando a possibilidade de agravamento do problema, visto que o prédio não está inteiramente ocupado, alertando para a proximidade do término do prazo de garantia, estendendo-se em alertar também de um vazamento no segundo piso, que já afetou as ferragens da coluna, sugerindo entrar com uma ação judicial contra a Aterpa, para a realização de uma vistoria completa.

A Presidente da assembléia interrompeu as manifestações de apoio a essa idéia para mudar de assunto, colocando em pauta o próximo item da convocação: a inadimplência.

O síndico informou que um único devedor corresponde a 80% da inadimplência, que seria a Cláudio Macário Engenharia Ltda., permutante dos terrenos onde construídos os prédios, mas disse que a empresa está em processo de falência,  o que não é verdade. Todavia, emendou dizendo que foi a advogada que atende o condomínio quem lhe passou essa informação, com o parecer de que não será possível receber estes valores com rapidez, mas não declinou o nome da dita cuja, nem estava ela presente à assembléia. Em seguida, o síndico informou que o proprietário propôs um acordo para quitar as dívidas e a tal advogada elaborou um contrato, porém este não foi assinado e os cheques que o pagariam foram sustados, sem que soubesse explicar se foi ou não ajuizado um processo para cobrança da dívida.

Nesse momento, vários dos presentes levantaram-se para exigir a presença da advogada que assiste o síndico, enquanto um condômino advogado, Romildo Borba Lima, acrescentou que um acordo dessa magnitude deveria ser submetido à assembléia e que não é de hoje que vem cobrando da administração o CNPJ, no que o síndico disse não saber porque, passados quase dois anos do habite-se, o condomínio ainda não tinha inscrição na Receita Federal, chamando o Sr. Antonio Sampaio Netto, Presidente da Comissão de Obras, para explicar o que é que estava acontecendo. Este, por sua vez, explicou que o problema se deve à falta de registro da convenção de condomínio, que ele pessoalmente cuida de acompanhar junto ao cartório do registro de imóveis, que fazia exigências várias que não disse qual eram, mas que estariam resolvidas em breve, quando Romildo voltou a se levantar para alertar a todos que se tratava de uma “EMBROMATION” (pronuncia-se em inglês).

O clima esquentou e vários dos presentes exigiram explicações do advogado da Aterpa, Dr. Ricardo Alvim, pois haviam comprado apartamentos da construtora, mas foi inútil, quando passaram a exigir a presença da advogada do condomínio, assim como a urgente contratação de um perito para a vistoria de engenharia, pressionando a Presidente da assembléia a marcar uma outra assembléia o mais rapidamente, ainda antes de se completarem dois anos do habite-se, e foi assim, a fórceps, que dela se conseguiu extrair a realização de uma outra assembléia marcada para o dia 30.03.2010, ou só a realizariam no ano que vem, como aconteceu no ano passado.

Laudo das Instalações Elétricas do Villa Borghese

March 28th, 2010

Estive na administração do Villa Borghese e fotografei o Laudo Técnico de Análise do Sistema Elétrico.

Esse link leva à transcrição do texto do engenheiro responsável.

O conhecimento dos termos desse relatório é importante para que possamos argüir a administração sobre cada uma das providências ali tidas como necessárias e urgentes, especialmente em razão dos perigos que ressalta.

O acesso de moradores ao equipamento urbano do Centro da Barra

March 10th, 2010

O Shopping Center do Centro da Barra

Localizado no centro do loteamento, se estende da av. das Américas à praia. O complexo Shopping Center teve suas obras iniciadas pelo Barra Prime Offices, mas isso não é tudo, veja o Planejado Shopping por Oscar Niemeyer e sua interpretação pela Brascan.

O Equipamento Urbano

( A ) As áreas livres do loteamento (non aedificandi) representavam 70% da área total, vez que as torres não poderiam ser cercadas, o que resultava em áreas comuns de livre circulação. Nas torres não havia piscinas, quadras e estacionamento de visitantes, porque haveria um clube previsto para cada grupamente de torres.

( B ) Lote 5 do PAL 29.820, arrecadado pela Massa e cercado, obstruindo 2 passagens de pedestres, obrigatórias ao final das terminações circulares das ruas que nele desembocam.

( C ) Lote 5 do PAL 26.123, tinha a destinação de ser um estacionamento térreo e arborizado, hoje um edifício de 2 pavimentos e um sub-solo, que abriga uma agência de automóveis.

( D ) Áreas com 6.506,04 m2 de bosque, e 6.000,50 m2 destinados a 1 escola e 1 creche.

( E ) Passagens de pedestres que partem das terminações circulares das ruas sem saída para veículos, atravessam terrenos, agora cercados pela Massa Falida, em direção àquele que seria o acesso à praia por uma passarela panorâmica, projetada por Oscar Niemeyer para desembocar no grande terreno em frente às duas pontes hoje existentes (Lote 6 do PAL 29.820). O que aqui será construído afetará a todos os moradores da região e adjacências, assim como o trânsito de veículos.

( F ) parte da área central do loteamento Centro da Barra, onde está sendo construída uma torre cercada de dois edifícios de dois pavimentos ( Barra Prime Offices), com uma taxa de ocupação que, se for repetida no resto dessa área, vai inviabilizar de vez a circulação de pedestres entre as áreas livres e seu equipamento urbano.

( G ) Áreas com 28.964,32 m2 de bosque, 18.052,17 m2 destinados a 8 escolas e 1.464,67 m2 destinados a uma creche.

Mapa dos acessos ao equipamento urbano do Centro da Barra

O Acesso de Moradores ao Equipamento Urbano

( 1 ) Passagem de pedestres da rua Alceu Amoroso Lima, através dos lotes 5 e 6 do PAL 29.820 para acesso àquelas áreas públicas do PAL 39.433, hoje conhecidas como Bosque Marapendí. Há anos um muro de alvenaria fecha esta passagem.

( 2 ) Passagem de pedestres da Rua Cel. Paulo Malta Rezende através dos lotes 5 e 6 do PAL 29.820.

( 3 ) Acesso à praia pelas passagens de pedestres sobre as pontes “Oscar Niemeyer” e “Lucio Costa” localizadas nas calçadas (ou ciclovias).

( 4 ) Passagem de pedestres da Rua Cel. Paulo Malta Rezende ao Lote 4 do PA 27.233 destinado a Escola/Creche.

( 5 ) Passagem de pedestres à Creche no bosque, pelas ruas Mario Covas Jr. e Paulo Viana Filho, hoje fechadas por muros de alvenaria.

O planejado e o implementado nos grupamentos Center 9 e 5 do Centro da Barra

Centro da Barra re-projetado pela Encol

Ainda é cedo para descrever toda a engenharia social que levou à completa descaracterização do loteamento da área denominada Centro da Barra, porque os processos ajuizados ainda não chegaram a bom termo, mas pela experiência adquirida na luta da Comissão de Obras dos empreendimentos Villa Borghese e San Filippo, já deu pra saber que tudo começa pela desídia da Desenvolvimento Engenharia Ltda. na implementação do loteamento; passa pela legislação, hoje revogada, que permitiu introdução de apart-hotéis nessa área; piora com as construções iniciadas e abandonadas pela falida Encol S/A, e termina agora com a obstrução de passagens de pedestres e desafetação de áreas antes destinadas a equipamento urbano, legalmente exigido desde as primeiras leis de parcelamento do solo, uma apropriação indébita praticada nas barbas da Justiça, com a conivência das autoridades municipais responsáveis pela fiscalização de posturas, que parecem mais preocupadas em atender os interesses dos construtores.


Obras no Villa Borghese — Garantia Aterpa

March 7th, 2010

vBorghese Aterpa Termo de GarantiaAqui ao lado se vê o termo de garantia da Aterpa afixado no quadro de avisos junto aos elevadores de serviço nos blocos 1 e 2 do Villa Borghese.  Nele se lê que os prazos de garantia se iniciam com o “termo de Vistoria”,  ou seja o recebimento da obra pelo contratante, que é a Comissão de Obras dos Empreendimentos Villa Borghese e San Filippo, ou contam-se do habite-se (28 de abril de 2008). Partindo da premissa de que a Comissão de Obras não recebeu a obra nem implementou sua liquidação, o mais provável é que a construtora esteja contando o prazo  de garantia pela data do habite-se. Dessa forma, em maio de 2010, estará expirada a cobertura de diversos itens nas áreas comuns da edificação, como o quadro geral de eletricidade que ocasionou falta de energia por superaquecimento.

Recente aviso da administração informa que a Aterpa vem consertar vazamentos provenientes de infiltração em diversos pontos do 1º e  2º subsolo.Villa Borghese 1o sub-solo 07-03-2010

Qual a origem dessas infiltrações ? São provenientes de má-execução da obra ou tem outra causa ? É normal que uma obra apresente infiltrações como essas menos de dois anos após o habite-se ? Uma semana é o bastante para avaliar e reparar tudo ?

A administração gastou 25 mil reais para saber o que estava acontecendo com as instalações elétricas, mas parece não se incomodar com o que está causando as infiltrações.

Se alguém levanta a necessidade de uma vistoria de engenharia, a administração diz que isso faria a construtora parar de consertar os estragos, mas emassar e pintar infiltrações pode não resolver o problema e, sem vistoria, nunca vamos saber…

Enquanto isso, no 3º subsolo, estão ampliando a casa de bombas sobre as vagas de garagem, por iniciativa do síndico, porque a Aterpa não se responsabilizou pela garantia do equipamento, tampouco pela sua instalação, que vem sendo ampliada, como se o antes projetado fosse insuficiente para abrigá-las, dificultando com sua iniciativa emergencial uma futura reclamação sobre o projeto do sistema hidráulico que resta descaracterizado. Sempre nos pareceu que essas bombas eram as mesmas utilizadas durante a construção, cansadas de drenar a água que minava do terceiro subsolo.

Obras na Casa de Bombas no 3º sub-solo 08/03/2010Essa suspeita, de que as bombas são mesmo aquelas utilizadas pela construtora durante as obras, se confirmou na assembléia de 26.02.2010, quando o síndico explicou que …

“… em relação ao problema de abastecimento de água, as bombas que foram instaladas há quatro ou cinco anos, apresentaram muitos problemas, obrigando o Condomínio a realizar uma troca de todas as bombas, instalando equipamentos mais eficazes e com menos custo de energia elétrica e ainda um novo sistema de sucção, cujo sistema não estava suportando.”

Está claro, portanto, que o condomínio está sendo obrigado a gastar por conta da recusa da construtora em assumir suas responsabilidades, seja em relação ao equipamento que deveria ser entregue novo em folha, seja em relação aos erros de projeto, sem o cuidado de armar-se de provas para perseguir indenização dos prejuízos.

Sobre a Circular 08 da administração do Villa Borghese

March 1st, 2010

Em 24 de fevereiro de 2010, dois dias antes da assembléia de condomínio, as caixas de correio dos moradores do Villa Borghese amanheceram com uma circular da administração, onde se lê que o saldo em caixa é de R$ 301.094,29 em conta corrente, além de R$ 264.398,93 na conta do fundo de reserva e, com a proposta de manutenção do valor da cota, continuará em superávit, aumentando cada vez mais esse saldo.

Sabendo-se que o condomínio não tem CNPJ e, portanto, não tem conta em banco, pergunta-se: quem está com esse dinheiro? O síndico? A PROTEL? Quem aufere rendimentos financeiros dessa poupança coletiva ? Os balancetes não contém qualquer informação a esse respeito.

Na mesma circular comunicam que o condomínio possui uma inadimplência acumulada no valor de R$ 592.298,67.

Ora, se mesmo com essa vultosa inadimplência foi possível acumular saldo de mais de 500 mil, é evidente que a cota estabelecida em 2008 já previa um colchão de inadimplência. Em outras palavras, a construtora já sabia que o permutante do terreno (Claudio Macario Construtora Ltda.) não ia pagar condomínio e, portanto, tratou de prevenir-se, propondo uma cota bem maior que o necessário para rateio das despesas ordinárias dos prédios.

Pior, as despesas listadas naquele levantamento feito por ocasião da “instalação antecipada” do condomínio, convocada pela Aterpa em janeiro de 2008, estavam muito majoradas para justificar o rateio nos valores propostos.

Ainda, através dessa mesma circular, soube-se, também, que foi aprovado pelo Conselho um acordo com esse maior devedor, acordo esse que não foi cumprido, ou seja, na assembléia de 2009 esse problema já existia e ninguém falou nada, tampouco se tem notícia de que processaram o devedor pelo descumprimento do acordo.

Próxima Assembléia Geral Ordinária do Villa Borghese 26/02/2010

February 26th, 2010

Por ocasião dessa assembléia de 26/02/2010, estaremos distribuindo aos participantes uma carta-manifesto da Comissão de Obras, a ata da reunião emergencial realizada em 10/02/2010 e continuando a colher asinaturas no abaixo-assinado destinado a reunir o contingente necessário a forçar a realização de uma assembléia de liquidação da Comissão de Obras dos Empreendimentos Villa Borghese e San Filippo, na mesma oportunidade em que se reativará a associação Villa Borghese pela eleição de novos representantes.

Independentemente dos problemas ligados aos antigos adquirentes da Encol, tanto eles como os novos adquirentes da Aterpa tem em comum o interesse de reclamar da qualidade da obra, que mostra graves infiltrações, problemas com portões de garagem, bombas d’água e instalações elétricas, que deixam os prédios sem água e luz, bem como da desastrada “instalação antecipada” do condomínio que, até hoje, não permitiu tivesse o condomínio inscrição no CNPJ, INSS, seguro da edificação etc, assim como todos os proprietários, indistintamente, se somam aos locatários para protestar perante as autoridades contra os problemas do entorno dos prédios do Villa Borghese, tais como o fechamento do bosque, da passagem para a praia, das nuvens de mosquitos vindos da vizinha obra paralisada etc.

Por isso, ciente das dificuldades que cercam o contigente de proprietários da Encol, com a celeuma entre os seus representantes, a demandar maiores formalidades, talvez até judiciais, para que se realize uma assembléia da Comissão de Obras, se fará convocação para a fundação de uma nova associação, dos moradores dos prédios, que possa atuar o quanto antes na defesa do interesse coletivo.

Nessa assembléia de fundação, que se projeta ocorrer em 30/03/2010, deve ocorrer não somente a aprovação do estatuto, mas a eleição da diretoria e conselho fiscal, com suplentes.

Reunião emergencial do Villa Borghese

February 25th, 2010

Em 10/02/2010,  a administradora do Villa Borghese convocou uma Reunião Emergencial para tratar dos problemas de água e luz , de que se fez ata, mas se pode assim resumir: a construtora disse que não ia consertar nada e por isso o condomínio já gastou por conta.

Essa notícia fez com que 51 pessoas assinassem, no ato, o abaixo-assinado para convocação de uma assembléia da Comissão de Obras, vindo outras a aderir posteriormente na sede provisória (SMI-1811).