Jurídico

Area de responsabilidade dos advogados

20.09.2010

O último texto publicado a seguir, nessa mesma página, foi escrito às vésperas da conclusão de uma importante etapa da recuperação judicial dos empreendimentos, qual seja o trânsito em julgado da sentença de rescisão das incorporações contratadas pela Encol com o permutante do terreno.

Uma vez que os adquirentes ficaram livres para continuar as construções abandonadas pela Encol e, a muito custo, conseguiram regularizar todos os entraves registrais e de licenciamento das construções, acrescentamos a essa página uma linha do tempo, para descrição e acompanhamento dos eventos que levariam à contratação de uma construtora para a empreitada de reincorporação dos empreendimentos, o que ocorreu em 25/07/2004, com a Construtora Aterpa Ltda.

Nesse momento, passei a me dedicar inteiramente aos processos judiciais que perseguem indenização para as vítimas e todas as questões administrativas da Comissão de Obras passaram a ser tratadas exclusivamente pelo Dr. Arthur Floriano Simas Peixoto de Abreu (OAB/RJ 45.666), inteiramente avesso ao uso de internet. Por isso, assumi a tarefa de responder aos questionamentos dos clientes diretamente aqui, em um fórum aberto a todos os interessados.

Com o fim das obras, prestes a começar os procedimentos de liquidação da Comissão de Obras, todo o site saiu do ar, porque a Comissão de Obras parou de pagar ao provedor de hospedagem (Infolink), foi assim que assumi seu custo, para que voltasse a funcionar tanto a sua página como o forum dos advogados, mas, pouco depois, o Infolink atendeu ao pedido de uma pessoa que lá se apresentou pessoalmente como sendo o Presidente da Comissão de Obras, para reivindicar uma nova senha-master do site, sendo em seguida cassado o acesso de seu idealizador e único administrador durante mais de dez anos, o Tesoureiro da entidade, Ulisses Duarte da Costa Monteiro.

Juntos, advogado e tesoureiro ingressaram com uma medida judicial que, depois de tramitar até a segunda instância, obteve liminar para que fossem esclarecidas as circunstâncias pelas quais o Infolink infringiu os termos do contrato de hospedagem, também garantindo a manutenção do conteúdo dessa página que, pioneira, resta agora como a única que reúne informações históricas acerca do caso Encol, servindo não somente como quadro de avisos da entidade, também canal de prestação de contas dos advogados.

Dando continuidade aos trabalhos do jurídico, o forum que antes existia nessa área conta agora com endereço próprio – http://forum.vborghese.com.br – sendo acrescentado, na página de entrada, aos itens da coluna à esquerda .

Segue o conteúdo original do arquivo, como endereçado em inúmeras outras páginas:

Histórico de Etapas para AGE de 25-07-2004        
         
        16/1/2004
Concedida Liminar Keter/Gamex
      Liminar concede bloqueio de 5% do valor do financiamento concedido pelo Banco Itaú para os empreendimentos
Por decisão da assembléia, pauta de prestação de contas da CMP é suspensa
       
        30/1/2004
Cassada Liminar Keter/Gamex
      O próprio juiz que concedeu revoga liminar de bloqueio do financiamento no Banco Itaú
Protesto Judicial é requerido para prevenir direitos contra terceiros mediante averbação na matrícula do terreno do San Filippo
      3/3/2004
Ação anulatória hipoteca Gafisa
        COB pede anulação da hipoteca Gafisa na matrícula do terreno do San Filippo
       
Face a demora, banco Itaú quer confirmação em 30 dias dos contratos João Fortes
       
         
       
Consultoria Jurídica da JF obtém aprovação técnica de financiamento no Unibanco
      7/5/2004
Parecer Jurídico COB
      Jurídico orienta que, enquanto suspenso contrato JF, não cabe nova indicação de construtora ao Banco Itaú, sendo que devido ao processo Keter-Gamex o financiamento pedido está contaminado e pode ser afetado em caso de revés na ação
Em carta endereçada à COB Aterpa pede orientação sobre posição financiamento CEF
       
        19/5/2004
COB Responde proposta Aterpa
      COB informa suspensão de contrato JF e orienta Aterpa a prosseguir com CEF, desde que sem ônus para condóminos
COB, CMP e João Fortes rescindem contratos suspensos desde AGE 17/1/2004
       
         
       
Por decurso de prazo é cancelada a reserva de crédito para os empreendimentos
     
       
Jurídico orienta COB a não firmar novos contratos e a não impedir prestação de contas da CMP
17/6/2004
CMP Renuncia
       
Em ato unilateral, CMP manifesta desinteresse nos empreendimentos
       
         
       
JF pede retirada de sua logomarca do endereço eletrônico da COB na Internet
      30/6/2004
Parecer Jurídico COB
        Considerando renúncia da CMP, jurídico orienta COB a abrir prazo para propostas aos interessados até o dia 15 de julho
         
        30/6/2004
COB resposta JF e convite
      Carta comunica retirada de logomarca da JF do endereço eletrônico da Internet, comunica renúncia CMP e convida JF a refazer porposta de contratação
Convocada assembléia para aprovação do modelo de contrato para incorporação/construção
       
        5/7/2004
COB convida construtora TARJAB
7/7/2004
COB convida construtora João Fortes
      Carta comunica renúncia CMP e convida Construtora TARJAB a refazer porposta de contratação da incorporação dos empreendimentos
Carta comunica renúncia CMP e convida Construtora João Fortes a refazer proposta de contratação da incorporação dos empreendimentos       15/7/2004
ATERPA ratifica carta proposta de 13/5/2004
        Construtora Aterpa ratifica proposta de 13/5/2004 e apresenta carta de crédito da CAIXA para o Villa Borghese
         
        AGE 25 de Julho de 2004

Veja eventos de ação jurídica e organização civil

HISTÓRICO DO PROCESSO ENCOL

O TERRENO

Na data de 07 de junho de 1993, CLÁUDIO MACÁRIO CONSTRUTORA LTDA. e a ENCOL S/A ENGENHARIA, COMÉRCIO E INDÚSTRIA celebraram três escrituras públicas de promessa de compra e venda dos imóveis constituídos por 3 frações de 1/7 do lote 04 do PA 27.233, na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, onde, construir-se-iam os projetos arquitetônicos previamente aprovados de prédios residenciais multifamiliares, cabendo à empresa permutante dos terrenos 68 (sessenta e oito) do total das 264 unidades previstas para cada um dos prédios, n'um total de 204 apartamentos, dos 792 (setecentos e noventa e dois) que integram os três prédios a serem construídos - SAN FILIPO e VILLA BORGHESE (BLOCO I Ed. SAN MARCO e BLOCO II Ed. SAN MICHEL).

PROMESSAS DE VENDA NÃO REGISTRADAS

Como praxe da empresa, em todos os seus em-preendimentos, a ENCOL não registrava memoriais de incorporação embora protocolasse no cartório pedido a ele referente, isso fazendo no intuito de conseguir prometer diferentes datas de entrega e até prometer vender mais apartamentos do que efetivamente existentes, esquema denunciado pelos jornais, que funcionava como overbooking para desistências e retomadas de unidades no curso da obra, podendo assim operar sucessivas transferências de titularidade em prejuízo dos cofres públicos.

SONHO DESFEITO

Com a paralisação das obras, contados os co-bres e feitas as contas, os compradores tinham entregue à Encol 27 milhões e os engenheiros da própria diziam que a construção continha pouco mais do que a metade desse valor.

CAUTELA DOS ADQUIRENTES

Mais de uma centena de adquirentes lesados requereram a averbação do contrato particular de promessa de compra e venda da sua unidade perante o cartório do Registro de Imóveis, com o intuito de conferir direito real oponível a terceiros, nos termos do Art. 35, § 4º da Lei de Condomínio e Incorporações nº 4591/64. O prazo avençado com o permutante do terre-no para que a ENCOL - promissária compradora - alcançasse o adim-plemento de sua obrigação de fazer foi o de 50 (cinqüenta) meses, contados daquela data (07/06/93). ou seja, até 07 de agosto de 1997, quando já estavam há muito abandonadas as obras.

PERMUTANTE RETOMA POSSE

Vencido o prazo sem que a ENCOL lograsse cumprir com a sua obrigação de fazer, entregando para a permutante, prontas e acabadas com seus respectivos "habite-se", as unidades re-presentativas do preço, e em meio ao notório quadro de insolvência da empresa, estando as construções totalmente paralisadas, inclusive com o abandono dos canteiros de obras, cuidou a permutante de obter o socorro da tutela jurisdicional, ingressando na via judiciária com ação de procedimento ordinário pleiteando a rescisão dos negócios ju-rídicos celebrados com a ENCOL e reintegração na posse dos imóveis, além das perdas e danos decorrentes do descumprimento das obriga-ções assumidas pela ENCOL.

JUIZ RESGUARDA ADQUIRENTES

A mencionada ação de procedimento ordinário foi distribuída para a 34ª Vara Cível da Capital do Rio de Janeiro, pro-cesso registrado sob o número 97.001.116940-8, tendo a sua autora CLÁUDIO MACÁRIO CONSTRUTORA LTDA, na data de 17 de outu-bro de 1997, obtido daquele MM. Juízo Tutela Antecipada, no sentido de ver-se reintegrada na posse do imóvel compromissado à ENCOL S/A ENGENHARIA, COMÉRCIO E INDÚSTRIA, além de rescisão provisória do contratado.

ENCOL EVITA CITAÇÃO E PEDE CONCORDATA

A partir de então, respeitando o teor da referida decisão de Tutela Antecipada que ressalvou expressamente o respeito aos direitos dos adquirentes das demais unidades comercializa-das pela ENCOL, foram estabelecidas diversas, longas e exaustivas tratativas entre todos os envolvidos, com o objetivo de virem a encontrar uma solução para o impasse que fosse conveniente aos interesses em conflito.

Das tão extensas tratativas, restou a impossibilidade de virem os adquirentes e a permutante conciliar as suas respectivas vontades e interesses com a ENCOL S/A ENGENHARIA, COMÉRCIO E INDÚSTRIA, entendendo aqueles serem completamente descabidas as exigências desta, feitas por quem recusava receber citação.

JUIZ CONDENA MÁ FÉ

Aconteceu então, que o MM Juízo da 34ª Vara Cível da Capital do Rio de Janeiro, na data de 14 de maio de 1998, proferiu sentença de mérito, publicada na imprensa oficial do dia 19 de maio de 1998, dando por rescindidas as três promessas de compra e venda celebradas, consolidando a reintegração de posse antecipada à permutante e condenando a ré a compor em favor daquela as perdas e danos decorrentes da sua inadimplência.

TRIBUNAL CONFIRMA SENTENÇA

A ENCOL apresentou apelação (n.º 98.001.07409), vendo então confirmada a sentença pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em acórdão que teve como Relatora a Des. Maria Henriqueta Lobo, da Décima Quarta Câmara Cível.

ENCOL INSISTE COM RECURSO ESPECIAL

Não satisfeita, a Encol, concordatária e na imi-nência do pagamento da 1ª parcela, apresentou recurso especial, no único e exclusivo intuito de evitar o trânsito em julgado da decisão e amarrar a si o negócio já desfeito, e que não mais a legitima a figurar como incorporadora dos terrenos em que se assentam os prédios que não completou.

ADQUIRENTES ORGANIZAM COMISSÃO, CONTRATAM RECUPERAÇÃO E CONTINUAÇÃO DA CONSTRUÇÃO

Levando em consideração que, com o passar do tempo, maior será o agravamento dos prejuízos impostos pela ENCOL à permutante do terreno e ao conjunto dos adquirentes das diversas unidades de apartamentos a serem construídos, notadamente face aos fatos, entre outros, de haverem sido as incorporações promovidas de forma ilícita, sem observância das imperativas disposições da Lei específica, sem a prévia averbação do Memorial de Incorporação nem a outorga dos competentes contratos relativos às comercializadas frações de terreno, sem se falar que os impostos incidentes sobre os imóveis não foram pagos, tampouco as contas de água e luz foram honra-das, fato que determinou cortes e desligamentos, e considerando que as benfeitorias realizadas estão relegadas ao abandono e sujeitas às intempéries, RESOLVERAM adquirentes e a permutante do terreno, no objetivo de melhor ajustar os seus recíprocos direitos e interesses, além dos da coletividade, em razão do intenso interesse social em jogo, primeiro transacionar, para, na forma do artigo 1025 e seguintes do Código Civil Brasileiro, prevenir qualquer litígio que entre eles pudesse se estabelecer e contratar promessa de compra e venda, onde a permutante dos terrenos respeita e mantém o objeto e a posição que cada um dos adquirentes deteria para com a ENCOL, caso esta houvesse concluído os prédios e entregue, prontas e acabadas com os respectivos "habite-se", as unidades habitacionais que com cada um deles foi compromissada.

Tal ajuste, entretanto, só se aperfeiçoará com o trânsito em julgado da decisão que restitui à permutante a titularidade dos imóveis, condição suspensiva, posto que a eficácia do negócio subordina-se à definitiva confirmação pelas instâncias superiores, da sentença proferida em primeira instância pelo MM. Juízo da 34ª Vara Cível da Capital do Rio de Janeiro, na já mencionada lide de rescisão do contrato de permuta.

ADQUIRENTES CONSEGUEM ASSISTÊNCIA

Exibindo as escrituras, o 3º Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, deferiu assistência litisconsorcial para ingresso dos adquirentes no processo movido pela permutante para rescisão dos contratos com a Encol, aceitando-se nos autos as suas razões, que ressaltaram a inutilidade do recurso apresentado pela concordatária, cuja má-fé fora proclamada pela sentença e confirmada pelo Tribunal.

ENCOL VAI À FALÊNCIA

Ocorrendo a decretação da falência antes de decidida a admissibilidade do recurso pelo 3º Vice-Presidente do Tri-bunal, expediu-se carta precatória à comarca de Goiânia-GO, para que o síndico seja intimado à regularização da representação da massa fa-lida nos autos, a fim de que seja dado prosseguimento ao feito, como de direito.

contagem regressiva

Com o fim do recesso do Tribunal de Justiça, começa a contagem regressiva para a solução final do processo que libertará os três prédios das garras da encol. Lembro a todos que, no momento, o processo está aos cuidados do Dr.Samy Glanz 3º Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, a quem caberá dizer se o recurso da encol tem ou não condições de prosseguir a exame do Superior Tribunal de Justiça - STJ, em Brasília. Por óbvio, não trabalhamos única e exclusivamente com uma decisão favorável, que acabe logo com esse absurdo protelar do desfecho, mas, é bom esclarecer que, se o Sr. Desembargador concluir pelo preenchimento de todas as formalidades legais, NÃO HÁ AGRAVO CONTRA O DESPACHO QUE ADMITIR O RECURSO ESPECIAL DA ENCOL! Em outras palavras, se o recurso tiver seu seguimento negado, a encol pode ainda levar o caso ao STJ, mas se o recurso for admitido, não há como impedir que siga seu curso, passando a questão diretamente ao Relator sorteado no STJ. Pensando nisso, resolvemos estudar a possibilidade de mais uma vez denunciar os abusos cometidos pelos comissários da concordata e síndicos na administração da massa falida, pois é evidente a manha de quem sabe que não vai construir nada, mas insiste em se amarrar ao negócio frustrado por sua própria culpa, na tentativa de auferir lucros, quando deve amargar indenização pelos danos causados às suas dezenas de milhares de vítimas em todo o país. O derrame é tão grande e envolve tantas e tão altas esferas de governo que a questão balança a soberania nacional, não se podendo admitir que os assaltantes fujam pela porta dos fundos de Brasília. Não importa quantos anos o Sr. Pedro Paulo vai ficar na cadeia, mas aonde é que foi parar tanto dinheiro, num mundo inteiramente informatizado em transações financeiras desse porte. Se foi possível rastrear o PC, porquê não o Pedro Paulo ? Reconheça-se as dificuldades que o MPFederal teve para reunir informações necessáras ao recente ajuizamento, em Brasília, da ação criminal que finalmente quebrará o sigilo bancário de todos os envolvidos no escândalo. Também no começo de agosto, com o fim do recesso parlamentar, está marcado para acontencer uma série de depoimentos sobre o caso encol, ainda não confirmados, mas que incluem juiz, síndico, comissário, advogados, ANCE, etc. Aguardem !

Roberto Hely Barchilón - OAB-54811

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