Cartas

7 de agosto de 2003

Prezado(a) Condômino(a).

Continuando a perseguir a conclusão dos empreendimentos abandonados pela falida Encol, assistimos a Comissão de Obras em todos os esforços necessários para que fossem obtidos, da parte dos condôminos, as informações cadastrais relativas à sua capacidade financeira com a finalidade de formalizar as propostas de pagamento dos respectivos saldos devedores, confessados nas escrituras, de modo a contratar financiamento junto às instituições bancárias públicas e privadas.

A CMP, nos termos do que foi homologado em Assembléia, não somente colheu esses dados dos condôminos, como ficou encarregada de zelar pela guarda e preenchimento do livro de presença, no qual ficaram registrados tanto o comparecimento como, também, e infelizmente, o desaparecimento de alguns condôminos, que já não puderam atender pessoalmente à convocação. A atualização do cadastro, até o fechamento desta carta, não havia sido possível completar por não terem sido localizados apenas dois dos condôminos convocados, cujo paradeiro é inteiramente ignorado. Os seus nomes, se for o caso, serão oportunamente divulgados, inclusive em observância ao procedimento judicial que será adotado em relação aos ausentes.
Os resultados parciais, até agora reportados, revelaram maciço comparecimento nas datas previamente agendadas, dando prova da viva mobilização dos condôminos, mesmo passado tanto tempo desde que, pela primeira vez, se viram reunidos em Assembléia para resolver o problema das obras abandonadas.

O tempo decorrido, entretanto, fez com que alguns condôminos tivessem a sua situação financeira modificada, já não podendo ou querendo assumir compromissos financeiros em razão até de restrições cadastrais. Outros compareceram simplesmente para manifestar o seu desinteresse em levar adiante a promessa de compra da unidade, criando assim uma lacuna a ser preenchida na contratação do financiamento da construção. Isso afeta ao condomínio e não somente aos condôminos com saldo devedor, pois também os adquirentes quitados e os apartamentos do permutante serão, na mesma oportunidade, hipotecados à instituição financeira, que, contratado seguro próprio, assegurará o fluxo de capital necessário e suficiente para o término da construção, em prazo que se estima não exceder 24 meses.

Como é sabido, a CMP colheu esses elementos cadastrais em entrevistas pessoais para estudar, individual e globalmente, o equacionamento do custo da construção, buscando uma solução que atenda tanto os condôminos que puderem contratar financiamento bancário para seus saldos devedores, como aqueles que não se mostrarem capazes de fazê-lo, desde que todos assumam esse compromisso ao mesmo tempo: os primeiros por escritura de mútuo com o agente financeiro e os demais por contrato de parcelamento, com a emissão de títulos de crédito correspondentes.

A Comissão de Obras vem, há tempos, enfrentando a incapacidade da burocracia em lidar com o resultado das incorporações fraudulentas que se sucedem, tendo já digladiado com diversos órgãos da administração municipal e estadual para regularizar a situação das obras, e, agora, luta contra a rigidez das especificações de engenharia para a tramitação do financiamento das obras pelo setor competente da Caixa Econômica Federal, cujos padrões mínimos de área dos cômodos e o número máximo de unidades por empreendimento, 500, não poderiam ser validamente exigidos de uma obra abandonada e retomada pelos próprios lesados, como é o caso do empreendimento Villa Borghese, composto pelos edifícios San Michel e San Marco, merecendo, por isso, tratamento diferenciado.

A engenharia financeira envolvida nessa operação de grande porte costurou com sucesso renegociação com credores do permutante, ultrapassando todos os obstáculos jurídicos à contratação do mútuo hipotecário.

A coesão dos condôminos é de suma importância, nesse momento, para sustentar a reivindicação de uma justificada exceção às regras postas para o financiamento de imóveis novos, razão de se ter documentado em livros próprios, durante as entrevistas, a situação de cada um dos condôminos em relação ao montante de crédito global a ser contratado para a obra, comprovando, assim, a viabilidade do projeto, inclusive para o Banco Itaú, instituição financeira interessada no financiamento das obras. Esta é a razão de já termos solicitado à CMP que encerre o levantamento, devolvendo os livros, documentos e propostas recolhidas nas entrevistas, para registro em cartório, conforme carta em anexo.

Certo de que os resultados parciais obtidos apontam o interesse de uma maioria absoluta dos condôminos convocados na contratação do financiamento, conclamamos os indecisos a se pronunciarem ainda a tempo de compor o quadro da carta de crédito e reservar parcela suficiente às suas necessidades, assim concluindo-se uma etapa importante, rumo a uma proposta fechada de todos, que a Comissão oportunamente levará ao conhecimento da Assembléia Geral autorizando a contratação com as instituições bancárias pelo chamado “Plano Condomínio”. Nesta oportunidade, deve-se resolver também a questão dos condôminos ausentes, omissos ou desistentes, respeitando-se o que dispõe a lei, as escrituras e convenções de condomínio e, finalmente, concluindo o relançamento da incorporação, nos termos previstos no instrumento preliminar celebrado com a CMP e homologado pela Assembléia de 24 de novembro de 2002.

Como o aumento do volume de crédito a ser financiado representa diminuição proporcional das garantias que são exigidas da CMP para contratação da incorporação, compreende-se que venha ela se esforçando ao máximo para substituir cada um dos condôminos desistentes por candidatos com cadastro bancário previamente aprovado. Para tanto, tem-se valido dos serviços de tradicional empresa corretora do mercado imobiliário, que tem levado aos condôminos proposta para a prestação de seus serviços que, de modo algum, se confunde com aquela opção de venda prevista nas escrituras definitivas como etapa necessária e preparatória do leilão extrajudicial de unidades.

Atendendo ao interesse de alguns condôminos, a Comissão de Obras firmou interveniência em escrituras de cessão de direitos a terceiros, mas sempre mediante quitação das cotas condominiais, sem a qual fica impedido o registro de qualquer ato de alienação das unidades do empreendimento.

Mais uma vez, lembramos que a Reserva Negócios Imobiliários, administradora dos condomínios, com sede a rua do Carmo nº 6 - 2o. andar (tel. 2533-4979), está instruída a receber cotas condominiais em atraso, mesmo que em parte, sempre observando as normas da convenção e a decisão tomada pela última Assembléia.

Roberto Hely Barchilon
Advogado

e, pela Comissão de Obras,

Antonio Sampaio Netto
Antonio Braga Coscarelli
Lais Marque da Silva
Ulisses Duarte da Costa Monteiro