Cartas

9 de julho de 2002

Prezado(a) Condômino(a).

Conforme consta da última carta, de julho 2002, a Comissão de Obras está ultimando todos os processos legais e cartorários necessários e que devem anteceder a nossa assembléia geral ordinária anteriormente convocada, visando aprofundarmos e anteciparmos as questões relevantes apresentadas na referida correspondência. Convidamos todos os condôminos para uma reunião, realizada no dia 15/06/2002 no auditório 13 da UERJ (Universidade do Estado do Rio de Janeiro) e nesta reunião assistimos a ação de um grupo dissidente que mobilizaram os debates com propostas estapafúrdias e acusações generalizadas. Fizeram com que assuntos mais importantes fossem deixados de lado e, por conseqüência, provocaram a desistência em relação ao debate por parte da maioria presente, que decidiu abandonar a referida reunião. Tomando conhecimento da ação deste grupo dissidente que age por meio de telefonemas e cartas aos condôminos (a partir de cadastros da falida Encol S/A) e da inquietação causada a partir de telefonemas em que se solicitavam esclarecimentos, resolvemos identificar e divulgar a motivação deste grupo, apesar de que tal iniciativa nos dificulta o pleno aproveitamento do tempo porque agora nos dedicamos a tarefas complexas e conclusivas que estamos diligenciando, em nome da maioria.

O Perfil dos dissidentes

A liderança do grupo dissidente é majoritariamente composta de condôminos que, após celebrarem escrituras de promessa de venda com a Clama, optaram por não pagar cotas de condomínio e, por conseqüência, não puderam celebrar com a referida Clama, quando ainda era possível, as escrituras definitivas, que hoje a maioria possui.

Temos recebido telefonemas de condôminos, até de outros estados, dizendo que uma senhora, signatária do movimento dissidente, em tom ameaçador, diz que irá embargar a obra porque a Encol tinha vendido um aparte hotel a nós, os incautos, e a Comissão de Obras licenciou e fará um residencial com serviços. Omite ela que a Encol executava uma obra clandestina, sem memorial de incorporação e sem licença de obra. Portanto, tudo que havia prometido de nada valia. Consideremos o fato de que esta senhora é uma promitente compradora (só possui escritura de promessa) de duas unidades, cujo saldo devedor corrigido beira os R$ 300.000,00 e deve ao condomínio todas as cotas cobradas desde 1998, o que representa mais de R$ 17.000,00. Fica claro o seu desespero.

Outros condôminos e até empresas têm nos relatados telefonemas de um cavalheiro, que se diz engenheiro, tentando desmoralizar a Comissão de Obras. Supomos que seja um promitente (não possui escritura definitiva), também inadimplente (com apenas quatro cotas de condomínio pagas) e com saldo devedor elevado (pouco pagou à falida Encol) e que, em uma reunião, pugnou por uma pérola da engenharia nacional "construir telhados sobre as estruturas paralisadas dos três prédios", como alternativa ao custoso processo de recuperação e manutenção das estruturas, o que deixou os engenheiros presentes estarrecidos com o nível técnico de sua proposta.

A Oportunidade da "Mudança"

Ao Concluirmos os processo de recuperação da titularidade dos empreendimentos, nos tornamos donos, em regime de condomínio, de um razoável patrimônio imobiliário. A ausência de uma empresa incorporadora neste ato com certeza desperta a sanha de imensos interesses do mercado imobiliário, dispostos a apoiar qualquer iniciativa que venha de encontro aos seus propósitos.

O aparecimento do movimento de inadimplentes era previsível porque o processo, aprovado em Assembléias de condôminos adimplentes, se constituiu num movimento saneador do qual sempre estiveram afastados e para o qual em pouco ou nada contribuíram e, por conseqüência, pouco ou nada têm a perder. Optaram por estabelecer o caos em desesperada tentativa para reverter a seu favor os resultados alcançados pela maioria adimplente.

A Proposta Dissidente

Como não poderiam apregoar simplesmente a paralisação do que esta sendo feito em substituição a nada, o Grupo de inadimplentes, em carta aos condôminos (a partir de cadastros da falida Encol), propõe de forma simplista a conclusão das obras em regime de condomínio por administração de custos como ocorre na maioria dos outros empreendimentos da falida Encol no Rio de Janeiro. A referida proposta mostra o desconhecimento dos inadimplentes em relação às características únicas dos nossos empreendimentos, como a necessidade de pagarmos os terrenos com a entrega, sem custos, de 204 unidades à CLAMA, proprietária dos terrenos (nos outros empreendimentos os terrenos eram da Encol e seu custo foi pago com a sua conveniente e voluntária destituição) e também das inúmeras unidades de estoque (não vendidas pela Encol) que também não existiam nos outros empreendimentos, por serem estes lançamentos antigos e quase totalmente vendidos pela Encol, até o momento da sua quebra.

A Reincidência da Proposta Dissidente

A proposta dos dissidentes de realizar obra por regime de administração não é nova. Remetemo-nos a dezembro de 1997, a uma das primeiras assembléias realizadas na UERJ, quando tínhamos duas propostas de solução para os empreendimentos. A primeira, preconizada pelo Dr.Quirino, então advogado da associação dos adquirentes do Villa Borghese, que propunha acordo com a falida Encol, à época concordatária, e se baseava no início imediato das construções por regime de administração, prescindindo desta forma, da regularização da titularidade dos terrenos. E outra, do Dr. Arthur, então advogado da CLAMA, que propunha a união na ação cível de rescisão da promessa de venda do proprietário dos terrenos para com a falida Encol visando realizar investimentos maiores somente após a legitimidade jurídica quanto à titularidade da propriedade visto que necessitaríamos de financiamento e/ou investimento. A maioria dos então adquirentes (conforme ata de assembléia registrada) optou pelo modelo de conclusão dos empreendimentos baseado na incorporação legal e, conseqüentemente, com um contrato de construção por empreitada, a preço fixo, viabilizando assim a repetição do negócio que, individualmente, celebramos com a falida Encol e pela CLAMA dona dos terrenos em que os empreendimentos estavam sendo edificados. Lembramos que a proposta de obras por administração defendida pelo Dr.Quirino foi aplicada em todos os outros empreendimentos da falida Encol, onde ele presta assessoria jurídica, na cidade do Rio de Janeiro. Tal modelo, solução única e correta para os edifícios cujos terrenos pertenciam à falida Encol, foi recusado pela maioria dos presentes àquela assembléia diante da negativa por parte dos presentes de fazer investimentos imobiliários sem a garantia do direito imobiliário e também, em face da impossibilidade de os adquirentes, hoje condôminos na sua maioria, arcarem com os custos e responsabilidades típicos de obras por administração em empreendimentos com o nosso perfil, além dos impostos e leis sociais e federais que a Encol não pagava.

O Não Dito na Proposta Dissidente

Concluiremos esta carta esclarecendo o que não foi dito na re-incidente proposta dissidente. Na hipótese de desistirmos do modelo atual e contratarmos obras por administração, todos os condôminos teriam que arcar com o custo de construção, por administração, das 204 unidades a serem permutadas pelo terreno, teriam também que arcar com o custo da construção das 140 unidades de estoque e das correspondentes àqueles que viessem a deixar os empreendimentos. Assim, seriam 204 unidades do proprietário do terreno, 140 unidades de estoque e mais 150 unidades, estimadas, relativas aos que não teriam condições de prosseguir sem financiamento, o que resultaria num total de 494 unidades a serem construídas, com os respectivos custos, pelo grupo remanescente de 298 condôminos adimplentes sujeitos a vultuosas cotas de obras e a execução judicial sumária, como ocorre nos outros empreendimentos.

Analisem o absurdo que seria fazer esta obra por administração, onde cada condômino de unidade quitada teria que custear mais uma unidade e os demais adquirentes com saldos devedores, em média, pagaria por duas, acrescidas, é claro, de seu saldo devedor. Isto é o que o grupo dissidente, em sua maioria constituída de inadimplentes, preconiza, embora não o diga, em seu manifesto por "mudança".

A Impossibilidade da Proposta Dissidente

Por oportuno, lembramos que, se retroagíssemos à situação anterior à da lavratura das escrituras definitivas, que os inadimplentes não possuem, e obtivéssemos a concordância de todos os então promitentes compradores para que os seus saldos devedores não fossem mais limitados ao que consta nas referidas escrituras, possibilitando assim a sua adesão ao modelo de obras por administração, proposto pelos inadimplentes. Neste caso, teriam eles que obter uma irresponsável anuência da CLAMA para todas essas escrituras. Isso porque, sem obras por empreitada global, o seu direito às 204 unidades de permuta dos terrenos não mais estaria garantido, o que contraria os acordos feitos em juízo e iria ferir, por conseqüência, tudo o que a mesma celebrou com os seus credores, como a Gafisa, e com diversos adquirentes do empreendimento Chácaras do Ingá.

Concluímos conclamando os condôminos para que não se iludam com propostas simplistas e salvacionistas para o complexo problema que agora resolvemos. A iniciativa do grupo de inadimplentes, com dissemos, já era esperada. Outras, com certeza, virão. Com o objetivo de nos defendermos de tais iniciativas e garantirmos a participação de todos no negócio imobiliário, estamos, de forma inédita, homologando contratos de construção e/ou incorporação na nossa próxima Assembléia, cujo edital de convocação já foi há muito publicado e deveria, com certeza, ter sido o objeto desta correspondência.

Pela Comissão de Obras

Antonio Sampaio Netto
Antonio Braga Coscarelli
Lais Marque da Silva
Ulisses Duarte da Costa Monteiro