Cartas

2 de abril de 2002

Sr(a) Condômino(a),

A Conclusão do processo de registro das escrituras de transferência de propriedade dos estoques significa o fim de uma longa trajetória que passa pela solução da hipoteca da Gafisa, quanto ao San Filippo, e da indisponibilidade do Villa Borghese, ligada ao Empreendimento do Chácaras do Ingá. Tudo isso visando o registro das escrituras e do Memorial de Incorporação.

A obtenção da licença de obras, fundamental para os nossos empreendimentos, só foi possível com a regularização de diversas etapas, entre elas a DPA-CEDAE (disponibilidade para abastecimento de água) e a DPE-CEDAE (disponibilidade para esgotamento). No momento, estamos tratando LI-FEEMA ( licença de instalação ), etapas igualmente indispensáveis para atender às numerosas exigências da Caixa. Por outro lado, a conclusão da fase de transferência de propriedade e de feitura dos registros é não só o fim de uma trajetória jurídica, mas, também, o início de uma nova etapa, uma vez que a conclusão da primeira fase é indispensável para qualquer iniciativa juridicamente segura que vise a conclusão dos empreendimentos, que nos colocará a salvo da eminente falência da Clama.

Em relação às ações aprovadas na nossa última Assembléia Geral Ordinária, de 20/05/2001, objetivando o reinicio das obras de conclusão estrutural, a partir de recursos oriundos da venda das unidades de estoque, a maior demora esteve ligada à dificuldade em se conduzir, com a Prefeitura, as negociações que visavam obter uma redução para os valores do ITBI. Muitas e trabalhosas foram as reuniões com secretários e seus assessores. Esse esforço era muito importante em face do elevado valor que resultava do somatório das despesas das transferências. Neste ínterim, foi verificado que no cadstro da prefeitura, o nosso terreno eram lançados com área de cerca de 5 vezes maior do que o real. No cadastro do IPTU os terrenos fariam limite com a Av. das Américas. Isso por si só já significou uma redução da despesa. Até mesmo a emissão das guias dos ITBIs só aconteceram com a nossa presença física junto ao respectivo funcionário, para não tornar ainda maior a demora. De todas estas gestões, resultou que obtivemos uma redução dos citados valores de transferência em cerca de 50%.

Quanto à transferência das unidades de estoque da Clama para os condomínios, também ela foi difícil, trabalhosa e demorada em função de se ter que acertar os termos da escritura a ser feita com a Clama, e isso porque a Clama teve que aceitar fazer a transferência dos estoques sem intervir nas futuras escrituras e sem receber garantia em relação à conclusão das obras, que representa uma operação de elevado risco diante do montante financeiro das 204 unidades de permuta que representam o valor a ser pago pelos terrenos, sendo este, presentemente, o único patrimônio que a Clama ainda possui.

Ao nos aproximarmos da etapa de registro da transferência de propriedade das nossas unidades, nos encontramos diante da conclusão de todo um projeto jurídico e, por conseqüência, passamos a ter necessidade de analisar o quadro que estamos levando a registro e de projetarmos cenários futuros baseados nos dados agora disponíveis. Para esse fim, foi elaborado um estudo de cenários que resolvemos divulgar com a finalidade de ampliarmos o debate de soluções baseados em dados e fatos do momento atual. Em anexo, segue um conjunto de gráficos, denominados EVOLUÇÃO DO PERFIL DE CUSTEIO, que deverá ser observado concomitantemente com a leitura dos tópicos a eles relacionados. Também segue, em anexo, matéria divulgada na imprensa acerca das atuais políticas de crédito da Caixa. Esta matéria serviu de referência na elaboração do PERFIL DE CUSTEIO PROJETADO.

Pela Comissão de Obras

Antonio Sampaio Netto
Antonio Braga Coscarelli
Lais Marque da Silva
Ulisses Duarte da Costa Monteiro

 

ESTUDO DE CENÁRIOS DE CUSTEIO DOS EMPREENDIMENTOS


1. ALTERAÇÃO NO PERFIL DE CUSTEIO DOS EMPREENDIMENTOS
Todas as ações desenvolvidas pela Comissão de Obras, que objetivaram o encaminhamento de soluções para a conclusão dos nossos empreendimentos, tiveram como ponto de partida, uma estratégia elaborada a partir da analise das proporções dos tipos de custeios das unidades tais como: a venda de unidades de estoque, o financiamento dos saldos devedores existentes, a possibilidade de aporte direto à obra de alguns destes saldos, a inexistência de saldos nas unidades quitadas e a obrigação solidária de entregarmos, sem ônus, para a Clama as 204 unidades de permuta do terreno. A partir de informações da falida Encol, caminhamos de um quadro preliminar, que foi parcialmente confirmado pelas escrituras de promessa. Ao final de um processo jurídico mais longo do que o esperado, resultou um outro quadro, bem diferente do inicial. Esse novo quadro se formou a partir das escrituras definitivas, das suas opções ao mútuo de financiamento e do término dos prazos para habilitação dos até então supostos adquirentes da falida Encol. Em observância às atuais políticas de avaliação de crédito da Caixa, podemos projetar o quadro que teríamos logo após a Carta de Garantia de Crédito da Caixa com o cumprimento das suas metas e exigências.

1.1. PERFIL DE CUSTEIO INICIAL ( Acompanhe Gráfico 1 )
Após a conclusão das Escrituras de Promessa de Venda, celebradas entre a Clama e os então adquirentes da falida Encol, que aceitaram a convocação das associações de seus empreendimentos, tínhamos o seguinte quadro: a maioria das unidades apresentava saldos devedores a serem financiados ( 57% ), uma parte menor quitada ( 10% ) e, conseqüentemente sem financiamento, e somente 52 unidades ( 7% ) compunham o estoque da obra. Neste quadro estava caracterizada a necessidade de financiamento para concluirmos os empreendimentos.

1.1.1. SOLUÇÕES AO PERFIL DE CUSTEIO INICIAL
De início, tínhamos um contrato de empreitada global com a Erevan com o suporte de uma carta de oferta de financiamento de obra do Banco do Estado de São Paulo, que permitiu fixar os valores dos saldos devedores constantes nas escrituras de promessa. Todos os saldos devedores seriam cobertos por financiamento a ser obtido junto ao Banespa pela Erevan e repassado aos promitentes compradores. Após um longo período de tempo, conseguimos reunir os interessados, antigos adquirentes da falida Encol, e concluir as escrituras de promessa que permitiu a consolidação do movimento civil, que levou a nossa causa à vitória no STJ. Neste meio tempo, os planos de financiamento mudaram, sendo que os bancos fecharam o financiamento direto para as construtoras, do que resultou no enfraquecimento das posições das empreiteiras e da construção civil, como um todo, e, em decorrência, da própria Erevan. A Caixa e os demais Bancos passaram a financiar não mais as empresas e sim o comprador final, numa forma de financiamento individual.

1.1.2. SOLUÇÃO AO ENFRAQUECIMENTO DA EREVAN
A Erevan não ficou imune a este novo panorama e, também sofreu as conseqüências desta mudança. Sem o financiamento direto, a Erevan perdeu a condição de exercer o papel de incorporadora dos empreendimentos. Esta função restou para a Comissão de Obras que deveria buscar o financiamento individual praticado pelo mercado e necessário para os promitentes compradores de unidades com saldos devedores.

1.1.2.1. VENDA DOS ESTOQUES
Pelo contrato de empreitada global, a Erevan ficaria com os custos de construção destas unidades e a sua receita resultaria das vendas que realizasse, o que não foi possível em face da mudança total do quadro. Desta forma, teríamos que vender, para investidores, as 52 unidades de estoque, resultando numa situação inteiramente diferente da inicial, uma vez não fora previsto lucros imobiliários em relação a estas unidades, lucro este necessário para a venda a investidores.

1.1.2.2. FINANCIAMENTO CAIXA ECONOMICA – PRODECAR
Por iniciativa do advogado dos condomínios, Dr. Arthur Floriano Peixoto Simas de Abreu, foi convocada uma Assembléia Geral Extraordinária com a específica finalidade de procurar a Caixa para buscar uma solução para o financiamento dos empreendimentos. Ficou acertado que nos enquadraríamos no sistema de financiamento, chamado, à época, de PRODECAR (Programa de Demanda Caracterizada), procurando nesta mesma operação, a solvência das dívidas da Clama junto à Caixa em troca da celeridade e gerando, como conseqüência, um interesse especial da Caixa em relação aos nossos empreendimentos.

1.1.2.2.1. TROCA DAS DIVIDAS DA CLAMA POR FINANCIAMENTO DA CAIXA ECONOMICA
Esta operação falhou quando a Clama não aceitou compor com a Caixa que, por outro lado, se desinteressou em relação à solução do problema da dívida da Clama em função de ter o governo federal absorvido os títulos podres da Caixa através de um fundo criado para este fim.

1.1.2.3. ESCRITURAS DEFINITIVAS
Ao iniciarmos as negociações com a Caixa, nos foi exigido pelo seu departamento jurídico, que a Clama concluísse as promessas de venda com escrituras definitivas. Essas escrituras, geradas como uma exigência do jurídico da Caixa, acabaram por se tornar num resultado positivo, e inesperado, como saldo da citada operação, uma vez que agregou valor individual e global à nossa titularidade além de não necessitarmos mais da interveniência da Clama para negociarmos as nossas unidades.

1.2. PERFIL DE CUSTEIO ATUAL ( Acompanhe gráfico 2 )
Após a conclusão das Escrituras Definitivas e de suas respectivas opções de mútuo de financiamento, temos o quadro atual em que estamos levando a registro 218 unidades (28%) cujos titulares fizeram opção pelo mútuo de financiamento. Estão fora do financiamento 220 unidades (28%), compostas de unidades quitadas ou com opção de pagamento de saldo devedor durante a obra ou ainda por comporem as 90 unidades de promitentes compradores que não fizeram as escrituras definitivas e, por conseqüência, não estão habilitados a financiamento por necessitarem de interveniencia da Clama. As 52 unidades de estoque foram acrescidas das unidades não reclamadas por seus supostos adquirentes a falida Encol, totalizando então 150 unidades de estoque (19%) a serem vendidas.

2.2.1. SOLUÇÕES AO PERFIL DE CUSTEIO ATUAL
No perfil de custeio atual o financiamento dos saldos devedores perde relevância em relação à venda de unidades de estoque e em relação ao aporte direto à obra dos saldos devedores não financiados. Também fica clara a urgência em darmos solução às 90 unidades de promitentes compradores que pelo nível de participação nos condomínios, nos mostram claramente a intenção de saírem dos empreendimentos e de não custear as obras sem financiamento. Teríamos de criar condições de exigibilidade dos seus saldos devedores de acordo com as suas escrituras de promessa de venda, assim como disponibilizarmos para seus promitentes compradores, investidores de risco, de forma a darmos alguma liquides para a saída destas unidades da situação em que se encontram. Por oportuno, manteríamos o processo de atendimento às exigências da Caixa para, após os necessários registros das transferências dos estoques e do memorial de incorporação, aprovarmos o pedido de financiamento, que de certo não o teríamos negado. Contudo, já podemos antecipar as dificuldades de captação de financiamentos que estarão condicionadas na carta de garantia de credito da Caixa. Pelas regras de hoje, teríamos que financiar 60% das unidades dos empreendimentos a partir de saldos devedores para titulares com créditos aprovados e venda de unidades financiadas para terceiros também com crédito a serem aprovados pelas normas da Caixa.

2.2.1.1. VENDA DE UNIDADES DE ESTOQUE
Caminhando para um quadro majoritariamente vendedor, teríamos que obter, desde já o apoio de empresas imobiliárias para a venda dos nossos estoques no varejo e também continuaríamos a manter ofertas a possíveis investidores. Contudo necessitaríamos iniciar e manter as obras de conclusão estrutural em andamento nos empreendimentos, uma ves que nos seria impossível vender tão grande número de unidades com obra parada, mesmo com financiamento da Caixa.

1.3. PERFIL DE CUSTEIO PROJETADO ( Acompanhe gráfico 3 )
No perfil projetado para um quadro posterior à obtenção da carta de garantia de Crédito da Caixa, teríamos 130 unidades sem financiamento (16%) compostas, basicamente, de unidades quitadas ou de baixo saldo devedor cujos adquirentes não fizeram opção pelo mútuo de financiamento por ocasião das suas escrituras definitivas. Teríamos também 109 unidades com financiamento aprovado resultantes do atual índice de 50% de pedidos de financiamento rejeitados pela caixa ( vide matéria do jornal O Globo em anexo ) aplicado este índice nas 218 unidades com escritura definitiva e opção ao mutuo de financiamento. Concluiríamos o quadro com 349 unidades a venda (44%) compostas das 90 unidades com promessa de venda, em sua maioria, com altos saldos devedores e dividas para com suas cotas de condomínio, somadas as 109 unidades com pedidos de financiamento negados pelos atuais critérios da Caixa. Nesta faixa, encontram-se também as 150 unidades de estoque.

1.3.1. SOLUÇÕES AO PERFIL DE CUSTEIO PROJETADO
Aprovar crédito para 50% das 218 unidades com pedido de financiamento, restando então levarmos a análise de crédito 698 pessoas interessadas na compra das 349 unidades postas à venda, supondo que 50% destas também teriam seu credito rejeitado pelos atuais critérios da Caixa. Note-se que estas vendas teriam de ser concluídas num período máximo de 6 meses, a partir da obtenção da carta de credito, uma vez que a Caixa não corrige a variação nos preços dos insumos de construção, congelando o montante financiado a partir da carta de crédito e liberando os recursos das obras somente após a contratação do mútuo de financiamento, de uma só vez, com todos os pretendentes que tiverem seus créditos aprovados e que, no total, cubram o valor de custo da obra.

1.3.2. CONCLUSÃO AO PERFIL DE CUSTEIO PROJETADO
Para atingirmos as metas de vendas em tão curto período necessitaríamos de um re-lançamento dos nossos empreendimentos, com legalidade irretocável que afastasse de vez lembranças da falida Encol, políticas de financiamento realistas para imóveis de classe média e, inevitavelmente, com um maior volume de obras em execução.