Cartas

29 de maio de 2001

Sr.(a) Condômino:

A Assembléia Geral Ordinária de 20 de maio de 2001 transcorreu de forma extremamente produtiva, dentro de um novo formato, em que o espírito das tradicionais assembléias de condomínio foi substituído pelo das assembléias de acionistas, onde todos objetivaram de forma lógica e pragmática a maneira pela qual iremos recuperar os nossos prejuízos.

Partindo da premissa de que nossas escrituras definitivas nos conferem, desde já, patrimônio imobiliário e do espírito presente de que, em assembléia, formamos um corpo de acionistas focados no desenvolvimento de propostas que maximizem este patrimônio, foi exaustivamente debatido e aprovado o reinício das obras com recursos oriundos, num primeiro momento, do nosso patrimônio comum, ou seja, da venda a investidores das unidades, objeto de permuta da CLAMA para a COMISSÃO DE OBRAS, permutas estas também ratificadas pela Assembléia.

Ainda dentro do formato das assembléias de acionistas e respeitando cláusula específica das nossas convenções de condomínio, conseguimos implementar, com êxito, um sistema para os condôminos adimplentes, os verdadeiros acionistas, que manifestaram sua vontade clara e ordenadamente através do uso de cartões de identificação de participante com direito a voz e voto, que os ostentavam quando das votações e/ou indagações à mesa. Desta forma, escolheram dentre as diversas alternativas relacionadas no Roteiro de Assembléia, distribuído aos presentes juntamente com outros anexos pertinentes, a forma final para o início das obras de conclusão estrutural. Também desta forma ficaram aprovadas pela assembléia as contas da Comissão de Obras do exercício de janeiro a dezembro de 2000, confirmando o parecer do Conselho Consultivo.

Ainda no escopo do primeiro item da pauta da nossa Assembléia, ficou aprovada a venda de unidades do estoque para viabilizar o pagamento das escrituras, registros e ITBI das unidades que são objeto de permuta da CLAMA para com a COMISSÃO DE OBRAS. Com a venda das primeiras unidades, no valor de R$75.860,00 cada, teremos também o início das Obras de Conclusão Estrutural. Como o preço proposto é muito atraente para investidores, a própria Assembléia aprovou a proposta de que, após o registro, houvesse preferência dada aos condôminos adimplentes, pelo prazo de 15, para aquisição destas unidades. As demais unidades do estoque serão formatadas em outros lotes para venda.

Enfim, a Assembléia foi um sucesso pois que, com ordem, clareza e inteligência, todos manifestaram a sua vontade e ficaram cientes das novas metas a serem perseguidas pela COMISSÃO DE OBRAS e esclareceram as dúvidas porventura existentes.

Para seu conhecimento, em anexo a esta carta segue a Ata da Assembléia por nós realizada.

Objetivando reforçar o esclarecimento dos planos de execução das Obras de Conclusão Estrutural, definidos na nossa Assembléia, descrevemos as etapas necessárias à conclusão dos empreendimentos que figuram com suas relações no diagrama comentado em anexo.

ETAPAS DE CONCLUSÃO DOS EMPREENDIMENTOS

Diagrama em Anexo

1. Registrar Memorial de Incorporação
O registro do memorial de incorporação no RGI confere legitimidade ao empreendimento imobiliário e constitui exigência básica de qualquer agente financeiro. Todas as suas partes (memorial descritivo, projetos aprovado, certidões do empreendimento e do incorporador contratado etc.) já se encontram concluídas. Surge uma nova incorporação dissociada da CLAMA (então ex-proprietária dos terrenos) e da ENCOL, responsável pela incorporação fraudulenta e não concluída.

1.1. Regularizar Titularidade das Unidades
Ao registrarmos o memorial de incorporação, também estaremos regularizando a titularidade de todas as unidades dos empreendimentos, destacando, na matrícula, as unidades permutadas com a CLAMA para pagamento dos terrenos, bem como as unidades habilitadas pelos condôminos e também as de estoque, objeto da permuta entre a CLAMA e a COMISSÃO DE OBRAS, representante legal dos condomínios.

1.1.1. Registrar Escrituras de Permuta
As unidades de estoque são, por ocasião do registro do memorial de incorporação, objeto de permuta entre a CLAMA e a COMISSÃO DE OBRAS. Estas unidades terão que ser vendidas para participarem do orçamento das obras. As permutas serão feitas às nossas expensas, no que se refere aos seus custos de transferência como: ITBI, Escrituras e Registros.

1.1.2. Registrar Escrituras de condôminos
Todas as Escrituras dos condôminos, sejam elas promessas de compra e venda e/ou as definitivas, se encontram no 9o Registro de Imóveis, desde dezembro de 2000, com todos os seus registros pagos e aguardando tão somente o registro do memorial de incorporação para seus respectivos registros individuais, para salvaguardar os empreendimentos dos credores da CLAMA.

1.1.2.1. Lavrar Escrituras de Promessa de Venda
Lavradas pelo 18o Oficio de Notas, as escrituras de promessa de compra e venda nos permitiram constituir os condomínios e conferir titularidade aos então supostos adquirentes da falida ENCOL. Em cláusula específica as escrituras de promessa possuem confissões de divida dos seus saldos devedores para com os condomínios e também regulamenta a forma da sua execução.

1.1.2.2. Lavrar Escrituras Definitivas
Também lavradas pelo 18o Ofício de Notas, as escrituras definitivas são exigência dos agentes financeiros para o financiamento do saldo devedor das unidades, além de proteger as referidas unidades dos credores da CLAMA, uma vez que as escrituras de promessa necessitariam da interveniência da CLAMA, inabilitada para obter financiamento junto eles.

1.2. Regularizar os Empreendimentos
Para habilitarmos os empreendimentos ao registro do memorial de incorporação foi necessário regularizar, desde as licenças de obras, inexistentes, até o remembramento dos terrenos do SAN MARCO e SAN MICHEL para tornar possível os registro do empreendimento VILLA BORGUESE.

1.2.1. Obter Licença de Obras da Municipalidade
As licenças de Obras dos dois empreendimentos, VILLA BORGHESE e SAN FELIPPO, foram expedidas pela Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, em 26 de março do corrente ano, após cumprirmos extensa lista de exigências.

1.2.1.1. Re-executar Projetos de Arquitetura
Para obtermos as Licenças das Obras, todos os projetos de arquitetura dos empreendimentos VILLA BORGHESE e SAN FELIPPO tiveram que ser refeitos para contemplar os compromissos anteriormente assumidos pela ENCOL, quando da venda das unidades, e compatibiliza-los com a legislação atual para a região em que se encontram

1.3. Executar Sentença de Rescisão
A execução da sentença, transitada em julgado em 24 de março de 2000, rescinde a promessa de venda dos terrenos da CLAMA para a ENCOL, restabelecendo a propriedade da CLAMA quanto aos terrenos, que no mesmo ato, consolida sua venda aos condôminos a partir dos registros das escrituras de promessa e/ou definitivas. A execução da sentença concomitante ao registro do memorial de incorporação nos garante segurança jurídica aos prováveis credores da CLAMA.

1.3.1. Implementar Acordos Judiciais
Para executarmos a sentença de rescisão, foi necessário implementar em escrituras, diversos acordos judiciais firmados entre a CLAMA e seus credores tendo como objeto as 204 unidades da CLAMA permutadas pelos terrenos.

2. Contratar Financiamento
Na contratação do financiamento, ainda antes da liberação dos recursos dos saldos devedores financiados, objetivamos obter o aval do agente financeiro para com a viabilidade da conclusão das obras. Tal fato conferirá imediata liquidez para a venda de unidades em estoque como também das unidades de condôminos que não queiram ou não possam continuar nos empreendimentos.

2.1. Encaminhar Pedido de Financiamento
Com o registro do memorial de incorporação, passamos a possuir um negócio imobiliário saudável que, ancorado em vasta documentação, nos permitirá então encaminhar pedidos de financiamentos aos agentes financeiros.


2.2. Obter Aval do Agente Financeiro
Após assinarmos o contrato de financiamento e ainda antes das avaliações individuais de crédito dos condôminos participantes do mútuo de financiamento, deveremos obter do agente financeiro o seu aval para com os nossos empreendimentos, fato de extrema importância visto que a venda das unidades de estoque pertencentes à COMISSÃO de OBRAS, como também daqueles que pretenderão vender as suas, passarão a alcançar o valor máximo de mercado ante a perspectiva do financiamento imobiliário.

2.3. Avaliar Crédito Individual
Ainda antes das escrituras de mútuo, cada postulante ao financiamento, devidamente habilitado por escritura definitiva, deverá ter seu crédito avaliado pelo agente financeiro sob o foco da relação valor x renda. Se aprovado o seu crédito, o valor financiado será aportado às obras pelo agente financeiro e seu saldo passa a ser devido a ele com a respectiva unidade em garantia.


2.3.1. Lavrar Escrituras de Mútuo de Financiamento
Depois do contrato de financiamento e da aprovação individual de crédito de cada condômino solicitante, serão lavradas as Escrituras de Mútuo, que darão aporte aos recursos dos saldos devedores financiados para as obras de conclusão dos empreendimentos. A Escritura de Mútuo é a garantia do agente financeiro para a operação de financiamento imobiliário.

3. Recursos para a Conclusão dos Empreendimentos
Os recursos para a conclusão dos empreendimentos têm origem em diversas fontes. Cada vez mais, os recursos diretos, que não dependem de financiamento, se destacam em volume e nos apontam para uma solução mais focada no mercado imobiliário amparada pela viabilidade conferida pelo aval do agente financeiro.

3.1. Vender Unidades de Permuta a Investidores
Algumas unidades de estoque dos empreendimentos, que possuem menores valores a contribuir para o orçamento da obra, nos possibilitem vendê-las a investidores com razoável lucro sem, contudo, comprometer os valores globais contratados para a conclusão das obras. A venda destas unidades a investidores, ainda antes de concluirmos os contrato de financiamento, e portanto sem o aval deste, nos viabiliza para a execução das Obras de Conclusão Estrutural antes do aporte dos recursos do agente financeiro.

3.2. Cobrar Saldo Devedor de Unidades não Financiadas
Segundo cláusula específica das escrituras de promessa e/ou definitivas, todos os saldos devedores nelas confessado para com os condomínios, deverão ser cobrados a partir da contratação de financiamento, onde estes valores seriam financiados e/ou aportados diretamente às obras já então em sua etapa de conclusão. São recursos consideráveis, tendo em vista a quantidade de unidades cujos titulares não fizeram as suas escrituras definitivas. Desta forma, os não habilitados ao financiamento terão suas confissões de dívida cobradas diretamente para compor os recursos da obra. Acrescem às obras os recursos dos que fizeram escritura definitiva e não optaram pelo Mútuo de Financiamento.


3.3. Vender Unidades de Permuta ao Mercado
As unidades remanescentes, em estoque, participam do orçamento da obra com seu valor máximo de mercado e, por conseqüência, somente poderão ser vendidas ao mercado imobiliário, prescindindo de financiamento imobiliário, em sua quase totalidade. Os recursos da venda destas unidades deverão compor, junto com os aportes do agente financeiro, a última e cara etapa das Obras de Conclusão dos Empreendimentos.

3.4. Aportar Recursos do Agente Financeiro
Após a avaliação individual de crédito, sua aprovação e conseqüentes escrituras de mútuo, os valores dos saldos devedores financiados serão aportados às obras, provavelmente em sua fase mais custosa que é a de acabamento e equipagem.

4. Tipificação das Obras
As obras dos dois empreendimentos, para fins de planejamento estratégico, foram divididas em três tipos e um subtipo, a saber:

4.1. Obras de Recuperação
Consistiram (já foram concluídas) na identificação e em obras de combate à corrosão do ferro enclausurado e a reconstituição da sua proteção de concreto.

4.1.1. Obras de Reforço Estrutural
Estas obras tiveram origem na necessidade relatada em laudos de engenharia que denunciaram a necessidade de reforço estrutural quanto ao esforço de vento. Estão em andamento os reforços nos poços dos elevadores que passarão a compor os elementos estruturais, em determinado conjunto de colunas. Estas obras terão continuidade até a conclusão de toda a estrutura dos empreendimentos.

4.2. Obras de Conclusão Estrutural
Consistem basicamente na construção de pilares, vigas e lajes com as instalações embutidas contempladas no projeto.

4.3. Obras de Conclusão dos Empreendimentos
Basicamente o resto, ou seja, acabamentos, instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, assim como equipamentos, tais como, elevadores, vidros, etc.

5. Manter Contrato de Recuperação
O Contrato de Recuperação foi fundamental para as obras de Recuperação das Estruturas Legadas. Através dele foi possível manter e recuperar as estruturas dos dois empreendimentos e, a partir de agora, este contrato nos possibilitará também a conclusão dos reforços estruturais, em execução, que terão continuidades por toda a etapa das Obras de Conclusão Estrutural.