Cartas

1 de maio de 2001

Edital de Convocação da Assembléia de 20 de maio de 2001

Edital de Convocação de Assembléia publicado em Jornal

Mudança na Obtenção dos Recursos para as Obras

Ao tratarmos da transferência das unidades não vendidas pela Encol, acrescidas das unidades não habilitadas pelos seus supostos adquirentes, nos deparamos com problemas fiscais e legais da Clama. As referidas unidades não poderiam ser vendidas e sim permutadas e isso só seria possível se realizada a operação entre a Clama e a Comissão de Obras, representante dos condomínios.

Desta forma, ocorreu uma significativa mudança, para melhor, na obtenção dos recursos para as obras. Antes, a nossa responsabilidade era basicamente a obtenção de financiamento para os saldos devedores dos condôminos, uma vez que os recursos das unidades não vendidas e não habilitadas eram da responsabilidade do construtor, que as receberia como parte do seu pagamento. No momento, a presente situação nos torna responsáveis também pela obtenção dos recursos provenientes das unidades não vendidas e das não habilitadas. Ou seja, também poderemos vender e/ou negociar as citadas unidades na troca por serviços e/ou materiais para as obras de conclusão.

Por conseqüência, necessitamos modificar a nossa proposta de financiamento junto à Caixa, visto que, além dos saldos devedores a serem financiados, também necessitamos da sua garantia de financiamento quanto ás unidades não vendidas e as não habilitadas. Para satisfazer estas necessidades e conferir transparência a esta operação, a Comissão de Obras levará à Assembléia a questão criada quanto às unidades a serem recebidas em permuta da Clama.

O panorama foi mudado para melhor porque a negociação das unidades permutadas com a Clama nos permitirá dar início às obras de conclusão. As unidades permutadas com a Clama seriam vendidas e ou permutadas por serviços e ou materiais durante a execução da primeira parte do cronograma de obras, permitindo a conclusão das estruturas dos três edifícios.Tal estratégia faria com que as obras se iniciassem de imediato, sem que tivéssemos que esperar o aporte financeiro dos recursos do agente financeiro, os quais irão compor, num segundo momento, os recursos das obras na sua fase de acabamento e instalações. Tal proposta deverá ser apreciada na nossa próxima Assembléia Geral Ordinária do dia 20/05/2001, cujo edital de convocação, já publicado, encontra-se em anexo.

Lembramos que todos os procedimentos necessários ao registro do memorial de incorporação e seus conseqüentes atos, como a execução da sentença e o registro das escrituras, foram concluídos com êxito. No entanto, à luz dos novos fatos, necessitamos de recursos financeiros para pagar escritura, ITBI e registros das unidades a serem permutada e, por conseqüência, temos que aguardar a conclusão da próxima futura assembléia para que tenhamos o encaminhamento desta questão em definido.

Descrição das Etapas Finais para o Reinício das Obras de Conclusão

Visando prover informações necessárias à sua participação na nossa próxima Assembléia, estruturamos abaixo tópicos pertinentes ao reinício das obras de conclusão.

1. Nova Incorporação dos Empreendimentos
Na nova incorporação dos empreendimentos, na qual passamos a ser os donos das frações, será de responsabilidade da Comissão de Obras, representante dos condôminos e do proprietário dos terrenos. Com isso, a Comissão de Obras também será a responsável pela obtenção do habite-se, quando então cessará a sua responsabilidade. Lembramos mais uma vez que a figura da Comissão de Obras está prevista na lei nº 4591.

1.1. Execução de Sentença dos Terrenos
A execução da sentença, providência que se segue ao trânsito em julgado, ocorrido em abril de 2000, rescinde a promessa de venda do terreno feita pela Clama, proprietária do terreno, em favor da Encol. No momento da apresentação da execução da sentença junto ao 9º RGI, o terreno passará a ser novamente propriedade da Clama. Até agora, não apresentamos esta execução de sentença ao 9º RGI porque a manutenção da indisponibilidade dos terrenos nos mantém fora do alcance dos credores da Clama. A execução da sentença ocorrerá somente quando todos os instrumentos necessários ao registro do memorial de incorporação estiverem concluídos, inclusive a indisponibilidade para com o Chácaras do Ingá e a hipoteca da Gafisa quando, em um só momento, todas as escrituras de promessa de compra e venda e as definitivas por nós assinadas terão o seu registro no 9º RGI concluídos. No momento, a execução da sentença depende tão somente da obtenção de recursos para os registros das unidades permutadas, os quais não poderão ser feitos isoladamente e sim simultaneamente com todos os outros procedimentos já concluídos.

1.1.1. Indisponibilidade com o Chácaras do Ingá
Os terrenos do Villa Borghese foram gravados, por indisponibilidade judicial, para salvaguardar os direitos dos proprietários de apartamentos do empreendimento Chácaras do Ingá contra a Clama. O acordo foi realizado de modo que os seus direitos serão permutados por 42 apartamentos da Clama, no Villa Borghese, unidades essas que fazem parte das já permutadas com Clama.

1.1.2. Hipoteca da GAFISA
Em decorrência também de dívidas da Clama, existe hipoteca quanto ao terreno do San Filippo para com a Gafisa. Como solução, foi firmado, em cartório, um acordo que resultou na troca da hipoteca por 31 apartamentos no San Filippo, unidades essas que fazem parte das que serão recebidas pela Clama. As escrituras correspondentes já estão redigidas e aprovadas pelas partes e terão a interveniência da Comissão de Obras, como garantia.

1.2. Registro de Escrituras
Serão registradas no 9º RGI todas as promessas de venda lavradas pelo 18º Ofício de Notas. Também serão registradas todas as escrituras definitivas, recentemente lavradas. Terão registro, igualmente, as escrituras de permuta referentes às unidades não vendidas e não habilitadas que ainda serão lavradas.

1.2.1. Promessas de Compra e Venda da CLAMA aos Condôminos
São as 416 escrituras lavradas pelo 18o Oficio de Notas e estão no 9° RGI, desde 28/12/2000. Foram feitas visando a formação dos condomínios e continham cláusula suspensiva, condicionada ao trânsito em julgado da ação de rescisão da promessa de venda dos terrenos. Depois de registradas, permitirão, através da confissão da dívida e da procuração nelas contidas, cobrar legalmente os valores confessados, a título de saldo devedor, daqueles que não assinaram as escrituras definitivas e que assim não se habilitaram ao financiamento do referido saldo devedor.

1.2.2. Escrituras Definitivas da Clama aos Condôminos
São as 332 escrituras lavradas recentemente pelo 18o Oficio de Notas e que estão no 9º RGI, desde 28/12/2000. Visam salvaguardar os nossos interesses em relação aos credores da Clama e habilitam ao financiamento do saldo devedor para os que provisionaram mútuo e a cobrança direta, durante a obra, do saldo devedor confessado daqueles que não fizeram opção ao mútuo de financiamento.

1.2.3. Escrituras de Permuta das Unidades Não Vendidas e Não Habilitadas
Por necessidade legal e fiscal da Clama, as unidades não vendidas pela Encol, acrescidas das unidades finalmente não habilitadas, terão que ser objeto de permuta da Clama para com a Comissão de Obras. A referida permuta será concluída com o registro das escrituras.

1.2.3.1. Notificação aos Não Habilitados
Foi remetida uma carta, com aviso de recebimento, redigida pelos nossos advogados, aos eventuais adquirentes, notificando-os de que, a partir do dia 30 de abril de 2001, estas unidades foram consideradas disponibilizadas. Complementando o procedimento jurídico legal, publicamos no jornal O Globo, de nove de abril de 2001, na página 4, do Caderno de Classificados, um edital de convocação.

1.2.4. Registro de Condomínio
Registraremos os condomínios San Filippo e Villa Borghese, uma vez que, com o remembramento dos terrenos onde se localizam os edifícios San Marco e San Michel, tornou-se possível satisfazer a existência legal do Villa Borghese. Assim, os condôminos inadimplentes passarão a ser cobrados das cotas condominiais em atraso, dentro das regras que disciplinam os condomínios e de acordo com a nossa escritura de convenção com juros, multas, etc, bem como dos custos referentes à cobrança judicial.

1.3. Registro do Memorial de Incorporação
O memorial de incorporação fraciona os terrenos em unidades autônomas por apartamento, de acordo com o projeto de execução da obra, aprovado pela Prefeitura. O memorial de incorporação é uma peça composta por diversos documentos como: projetos de engenharia, certidões de propriedade do terreno, certidões negativas, tabelas que atendem à Norma Brasileira (NB), etc. Ao ser registrado, após avaliação do competente Registro de Imóveis, confere legitimidade a um empreendimento imobiliário. O memorial de incorporação define o que será construído, onde e como. A partir do memorial, são determinadas não só as características e especificações, como também as responsabilidades de execução do empreendimento. Tudo se passa como se fosse um contrato social de uma empresa que prestaria serviços especificados durante um tempo limitado.

1.3.1. Incorporador
A Comissão de Obras, representante dos condôminos, segundo a lei de incorporações, será responsável pela nova incorporação dos empreendimentos. Logo, será a incorporadora. Isso significa que teremos a responsabilidade de levar os nossos empreendimentos até o competente habite-se.

1.3.2. Memorial Descritivo de Construção
O memorial descritivo, parte integrante do memorial de incorporação, é o instrumento que determina a qualidade e o que compõe o corpo da unidade a ser edificada. No entanto, no nosso caso, ele se restringe ao que poderá ser executado até a concessão do habite-se, visto que o poder legal da Comissão se extingue com o habite-se, o que equivale dizer que só podemos executar o que consta do projeto legalizado pela municipalidade. Quando a Encol vendeu os empreendimentos, ela projetou todas as instalações, incluindo as que seriam realizadas depois do habite-se. No entanto, o que puder ser executado após o habite-se foge à competência da Comissão. Além do mais, os recursos que nos restam permitem a execução somente do que está previsto e isso porque a Encol realizou, de obra, muita menos do que arrecadou, conforme está sendo comprovado pela vistoria técnica que estamos procedendo.

1.3.3. Aprovação dos Projetos pela prefeitura
Quando da aprovação do projeto, ficou constatado no Villa Borghese que o número de vagas de garagem legais era inferior ao anteriormente previsto pela Encol. Assim, tivemos que reratificar e/ou ressalvar as escrituras até então lavradas, visto que as áreas comuns não correspondiam ao que anteriormente estava descrito. Além do mais, verificou-se que a numeração dos apartamentos no Villa Borghese teria que ser modificada, e o foi, para se adequar à localização, por coluna, dos apartamentos adquiridos pelo condôminos.

1.3.4. Licença de Obras
A licença de obras dos dois empreendimentos foi liberada após intervenção direta do Secretário de Urbanismo da Prefeitura. Pagamos R$ 20.122,64, por três meses de licença de obras.

2. Início das Obras de Conclusão
Começaríamos as obras de conclusão dos empreendimentos com os recursos provenientes da venda e/ou negociação das unidades permutadas e eventualmente do pagamento daqueles condôminos que não necessitam de financiamento, caso esta solução seja aprovada na próxima Assembléia. Na hipótese da aprovação, o andamento da obra dependerá do fluxo de recursos. Tão logo o agente financeiro venha a financiar a obra, o cronograma previsto é de dois anos. No entanto, aquilo que viermos a executar, antes da assinatura das escrituras de mútuo, trará redução no cronograma previsto pelo agente financeiro. Isto somente se torna exeqüível diante do número de unidades a serem permutadas com a Comissão e da quantidade de condôminos que não desejam financiamento. Lembramos que os condôminos, mesmo os que desejam financiamento, poderão reduzir o valor a financiar pelo aporte de recursos diretamente à obra, evitando assim as altas taxas de juros praticadas em nosso país.

2.1. Obras de Recuperação nas Estruturas Legadas
A recuperação das estruturas está concluída no San Filippo e no Villa Borghese. Os reforços estruturais estão, em cerca de 60 %, concluídos no Villa Borghese e sendo executados no San Filippo, o que nos permite iniciar as obras de conclusão, a partir das estruturas recuperadas.

2.2. Vistoria nas estruturas Legadas
Foi contratada e está sendo executada uma vistoria das estruturas legadas com o objetivo de podermos determinar o estágio em que as obras se encontram no momento de seu reinício. Esta vistoria se constitui numa salvaguarda legal e terá grande importância para aquilatar, com justeza, a quantidade e o percentual do volume de obra executado anteriormente, assim como a sua qualidade. O Laudo nos dará os instrumentos técnicos e legais para qualquer evento jurídico daí decorrente.

3. Situação das Unidades para Registro
Constatamos existirem, ao final do prazo dado por carta com aviso de recebimento e com a publicação de edital de convocação, que são 131 as unidades não habilitadas. Assim, estas unidades ficaram livres para serem permutadas pela CLAMA para a execução das obras de conclusão dos empreendimentos. Em decorrência do exposto, constatamos que a nossa posição fica da seguinte forma:
52
Unidades não vendidas pela Encol
79
Unidades não reclamadas por seus supostos adquirentes
131
22%
Unidades a serem vendidas
 
62
Unidades Devedoras com escritura definitiva e sem opção de mútuo
85
Unidades Devedoras com Promessa de Venda e sem escritura definitiva.
147
25%
Unidades Devedoras aportando recursos diretamente à obra
 
12
Unidades Quitadas com Promessa de Venda e sem escritura definitiva.
64
Unidades Quitadas com escritura definitiva.
76
13%
Unidades Quitadas sem aporte de recursos a obra
 
212
36%
Unidades Devedoras com escritura definitiva e opção mútuo de financiamento
22
4%
Unidades Devedoras e Quitadas, averbadas a serem definidas.
 
588
100%
Total de Unidades Comercializáveis
Obs: Restaram apenas 18 unidades que averbaram os seus direitos à margem da matrícula e que tem saldo devedor, que é parte do orçamento da obra e não se habilitaram. Esses titulares serão agora intimados a assumir os direitos e deveres decorrentes da averbação ou terão que abrir, ou não, mão da averbação.