Cartas

30 de março de 2001

A Comissão de Obras comunica: conseguimos aprovar os projetos dos nossos empreendimentos na prefeitura. As licenças de obras do Villa Borghese e do San Filippo foram outorgadas e pagas em 26 de março de 2001. Assim, cumprimos exigência do 9o Registro Geral de Imóveis para o registro dos Memoriais de Incorporação dos respectivos empreendimentos e conseqüente registro de todas as escrituras definitivas e/ou Promessas de venda em poder do 9o RGI, desde dezembro de 2000.

Em anexo, estamos enviando um diagrama que ilustra o relacionamento e dependências das diversas etapas, concluídas e a realizar, necessárias à recuperação dos nossos prejuízos. A seguir descrevemos, com mais detalhes, estas etapas que são ilustradas no Diagrama de Relacionamento e Dependências, em anexo, que deverá ser acompanhado par e passo quando da leitura das descrições das etapas, abaixo, visando o melhor entendimento das relações e dependências entre as etapas.

Descrição das Etapas Ilustradas no Diagrama em Anexo

Realização do Prejuízo
Ao contratarmos a aquisição destes imóveis com a hoje falida Encol, ignorávamos, por certo, a nossa inconseqüente participação na maior quebra, até então já vista no mercado imobiliário brasileiro. Em agravo a esta situação, nós, adquirentes dos empreendimentos Villa Borghese e San Filippo, também fomos vitimas de uma incorporação fraudulenta em que houve crime de estelionato caracterizado pela venda imobiliária sem o respectivo registro de Memorial de Incorporação. Por conseqüência, nenhum de nós possuía, naquela ocasião, mais que papeis coloridos, sem valor legal, visto que não poderíamos tê-los registrado em função de tal incorporação nunca ter existido. Juntos, por ocasião da falência da Encol, realizamos um prejuízo de US$ 27.609.072,26 que a dólar comercial de hoje (U$ 1,00 = R$2,12) totalizaria R$ 58.641.669,48.

1. Organização civil e contribuições às associações
Associações de adquirentes foram formadas ao longo de sucessivas assembléias nos auditórios da UFRJ. Nessas ocasiões, foram definidas as características das soluções a serem perseguidas, como realizar a obra por empreitada global, com preço fechado, visto que obras por administração não são aceitas por agentes financeiros nem o foram pela maioria consultada nestas assembléias.

1.1. Levantamento de Informações
Após uma ação coletiva das associações dos adquirentes, a Regional da Encol, no Rio de Janeiro, divulgou as informações quanto a endereços e situação financeira das unidades comercializadas. As planilhas dos empreendimentos identificaram os adquirentes e os valores pagos e devidos, ou seja, as posições das 536 unidades teoricamente comercializadas. O cruzamento das informações dos valores pagos e devidos com os preços de mercado praticados à época, nos levaram, no objetivo de viabilizar comercialmente o empreendimento, a propor uma redução do saldo devedor das unidades onde a soma, do valor pago e o devido à Encol, ultrapassava o valor de mercado. Tal desconto totalizou uma redução de U$ 1.737.097,80, hoje R$ 3.689.595,72, no montante devido à obra, segundo os contratos vigentes a época com a Encol. Tais informações, diversas vezes ratificadas por todos n’os, foram compiladas no banco de dados hoje utilizado.

2. Contrato de Empreitada Global
Após oferta ao mercado nacional a seis construtoras de porte, firmamos com a Erevan Engenharia S/A um contrato de empreitada global, com valor resultante do somatório dos saldos devedores referente a todas unidades, acrescidos do valor de mercado de 52 unidades ditas não vendidas pela Encol. Tal contrato viabilizou as escrituras de promessa de venda com sua respectiva confissão de dívida daqueles saldos devedores, sempre com valor menor ou igual aos contratado com a Encol.

2.1. Contrato de Recuperação
Também com a Erevan Engenharia S/A, foi firmado um outro contrato de empreitada, a preço fixo (com risco por conta do contratado), visando cobrir as despesas, na ocasião imprevistas, com a recuperação das obras, as quais envolvem, entre outros itens, a recuperação estrutural, de projetos de engenharia, incluindo atualização e refazimento, obtenção de financiamento e manutenção. Este contrato está sendo pago mensalmente com recursos da cota de condomínio, dentro dos valores permitidos pela arrecadação dos condomínios.

2.2. Recuperar e manter as estruturas
Às expensas do contrato de recuperação, foi executado todo o reparo estrutural (combate `a corrosão) das estruturas existentes. Após laudo de peritos, estão sendo executadas obras de reforço estrutural objetivando melhorar as características de resistência ao contra-ventamento nos empreendimentos projetados.

2.3. Recuperação e Execução de Projetos de Engenharia
Também as expensas do contrato de recuperação, projetos originais da Encol foram recuperados e re-avaliados, sendo que os não recuperados foram re-executados por engenheiros da Erevan e/ou terceiros contratados. Os projetos de arquitetura inexistentes foram contratados (também às expensas do contrato de recuperação) com a arquiteta responsável pelos projetos da Encol, visando prioritariamente atender à legislação vigente e conseqüente legalização das obras junto à municipalidade.

3. Escrituras de Promessa de Venda
Visando nos salvaguardar dos credores da então concordatária Encol e habilitarmo-nos à constituição dos condomínios (pela fração ideal do terreno), foram lavradas 430 escrituras de promessa de compra e venda com cláusula suspensiva (condicionada ao resultado da ação civil, movida pela proprietária dos terrenos, de rescisão da promessa de venda à Encol) que resultaria na adesão de mais de 80% dos 536 adquirentes, que segunda a Encol, teriam sido v’itimas das fraudulentas incorporações.

3.1. Confissões de dívida aos condomínios
Por ocasião das escrituras de promessa de compra e venda, foi lavrada também a confissão de dívida aos condomínios em valores iguais ou menores (nos casos em que o valor pago a Encol, somado ao valor devido, ultrapassava os valores de mercado das unidades) aos contratados com a Encol. O somatório dos valores destas confissões deram origem aos recursos do Contrato de Empreitada Global para a conclusão dos empreendimentos e tinham, na sua grande maioria, necessidade de financiamento para sua quitação.

3.2. Escrituras definitivas aos promitentes compradores
Como resultado da consultoria contratada, também as expensas do contrato de recuperação, para montagem e execução do projeto de financiamento, foram antecipadas as escrituras definitivas sem a respectiva quitação ao vendedor das 204 unidades a ele devidas, objeto da permuta no local (que a substituiu por garantias dadas pelas Erevan). Tal operação se tornou imperativa após consulta aos agentes financeiros, que nos alertaram para o fato de que a participação da CLAMA, como interveniente em financiamentos, (o que ocorreria ante o status de promitente comprador), os inviabilizariam, visto que esta não mais possuia a necessária liquidez. Desta forma, 334 promitentes compradores atenderam ao chamado e, a partir das suas escrituras definitivas, concluíram sua titularidade com a CLAMA e habilitaram-se ao financiamento das respectivas unidades, ficando livre também dos credores da CLAMA.

3.3. Escrituras de Mútuo de Financiamento
Em paralelo à lavratura das Escrituras Definitivas, 211 condôminos fizeram opção de financiamento de seu saldo devedor a partir do provisionamento dos recursos necessários à Escritura de Mútuo de Financiamento, a ser lavrada junto ao agente financeiro, e seu respectivo registro no 9º RGI.

4. Constituição dos Condomínios e seus recursos
A constituição dos condomínios viabilizou o aporte imediato de recursos necessários ao Contrato de Recuperação firmado com a Erevan Engenharia S/A, através do qual cumprimos uma vasta programação. As despesas dele decorrentes foram pagas diretamente aos fornecedores de serviços, evitando-se assim a bi-tributação. Estas macro-decisões foram sempre levadas às Assembléias, incluindo até parte dos contratos já aprovados e em vigor, e foram sempre aprovadas pela grande maioria, devidamente presente em sucessivas Assembléias de condomínio. Estes condomínios também foram necessários e indispensáveis ao patrocínio da ação jurídica vitoriosa, na qual figuramos como assistentes a partir de decisão 3o Vice Presidência do TJRJ. Necessários são no momento e para o futuro, quando teremos que iniciar ações de cobrança e ajustes de posições de alguns adquirentes.

5. Patrocínio a ação jurídica de rescisão de venda a Encol
Ao ingressarmos como assistentes na ação civil onde o proprietário dos terrenos (CLAMA) rescindia Promessa de Compra e Venda com a Falida Encol, além de atendermos ao condicionamento de salvaguardar os nossos interesses e de terceiros, manifestado na decisão de outorgar tutela antecipada, posteriormente confirmada em sentença da 34o Vara Cível, nosso patrocínio veio, também, trazer celeridade e decisões favoráveis em todas as instâncias recursais utilizadas pela Encol e, finalmente, pela sua Massa Falida, como não poderia deixar de ser, tendo em vista o cunho social representativo da quantidade e a qualidade das pessoas, que de forma organizada clamavam por justiça.

5.1. Recuperação da Titularidade do Promitente Vendedor
A recuperação da titularidade do Promitente Vendedor (CLAMA) se consolida com a execução da sentença que cancela a promessa de venda a Encol na matrícula do terreno junto ao 9o Registro Geral de Imóveis, tornando nula de fato e de direito a matrícula de registro da Promessa de Compra e Venda, objeto da incorporação fraudulenta da falida Encol S/A. Nesta ocasião, todas as escrituras de promessa de Compra e Venda (com sua cláusula suspensiva revogada), assim como todas as Escrituras Definitivas, lavradas pelo 18o Ofício de Notas, são em um só tempo registradas, consolidando, no aspecto legal, as nossas propriedades. Assim sendo, face à legalidade das propriedades, abrimos as portas para o financiamento.

6. Montagem e execução de projeto financeiro
Também às expensas do Contrato de Recuperação firmado junto a Erevan, foi contratada uma consultoria para montagem e acompanhamento de execução de Projeto Financeiro visando adequar as nossas soluções de financiamento às exigências dos agentes financeiros. Propostas foram formuladas e uma, em especial, foi encaminhada à Caixa Econômica Federal prevendo a possibilidade de recuperação de créditos desta para com a CLAMA. Esta consultoria foi responsável pelo parecer que precipitou a lavratura das Escrituras Definitivas aos então Promitentes Compradores da CLAMA, onde a sua interveniência inviabilizava a obtenção do financiamento.

7. Licença de Obras pela municipalidade
Trata-se de etapa, que ao ser concluída com a intervenção direta do atual secretário de urbanismo, nos mostrou de forma inequívoca a complexa fraude imobiliária que a Encol praticou. Ao levantarmos a situação legal destas obras, operação que somente nos foi possível após o termino da ação cível, encontramos uma obra executada de forma clandestina, acobertada pela licença de obras dada a um projeto anterior aprovado pela CLAMA, que difere em muito do que nos foi vendido e fundamentalmente do que estava sendo executado pela Encol. Todos os projetos legais tiveram de ser refeitos (também às expensas do Contrato de Recuperação) e a solução foi buscarmos uma nova licença de obra para não pagar vultuosas taxas relativas ao período de obra parada da licença anterior. Lembramos que uma Licença de Obra, outorgada pela municipalidade, é peça fundamental para o registro do Memorial de Incorporação, que confere legalidade ao empreendimento e é exigência de todos os agentes financeiros.

8. Registro do Memorial de Incorporação
É peça conclusiva de todo o processo de incorporação e geradora do negócio imobiliário. Nele são criadas as matrículas de todas as unidades que serão construídas desaparecendo, por conseqüência, a matrícula original do terreno, objeto da incorporação. Para tanto, a licença de obras é a peça que mostra o que será executado. Sua inexistência, por ocasião de nossas aquisições junto a Encol, caracterizou a fraude e, de certo, em muito contribuiu para o volume de problemas que tivemos que resolver. Com a Licença de Obras paga e com os Projetos Legais aprovados, atendemos as últimas exigências do 9o Registro Geral de Imóveis para o registro do Memorial de Incorporação que vai fracionar os terrenos em 792 unidades de apartamentos, onde, repetindo o acordo feito pela Encol com a CLAMA (dona do terreno) devemos entregar, prontas, 204 unidades que continuarão pertencendo a CLAMA, a título de pagamento dos terrenos. Tais unidades são e serão objeto de acordo com credores da CLAMA. Ainda por ocasião deste registro, as unidades até então não reclamadas por seus supostos adquirentes serão, conforme cláusula específica do Contrato de Empreitada Global e da Escritura de Convenção dos Condomínios, também objeto de registro e transferidas, neste ato, para a Construtora que assume a totalidade de seus saldos devedores, necessários e indispensáveis para a conclusão dos empreendimentos.

9. Financiamento dos Empreendimentos
O Registro do Memorial de Incorporação, que legitima a propriedade e se constitui em exigência do agente financeiro, acrescido de todos os instrumentos legais necessários para viabilizar as garantias ao financiador, entre eles as Escrituras de Definitivas de Compra e Venda registradas, permite, através da Escrituras de Mútuo, gerar recursos de financiamento para execução das obras. Aqueles que não optaram por provisionar a Escritura de Mútuo de financiamento, bem como os promitentes comparadores que não fizeram a Escritura Definitiva, ficando somente com a Escritura de Promessa de Compra e Venda, pagarão os seus saldos devedores diretamente a Comissão de Obras ou a quem esta venha determinar, durante a execução da obra, de acordo com o cronograma, dando como garantia de pagamento a sua unidade, através cláusula especifica de sua escritura. Oportunamente, cada optante ao financiamento deverá negociar a forma de pagamento do seu saldo devedor com o agente financeiro.

10. Re-Inicio das obras de conclusão dos empreendimentos
A partir dos recursos aportados pelo agente financeiro, das vendas das unidades transferidas para a construtora e do aporte de recursos direto dos não financiados, será cumprido um cronograma de obras de 24 meses, quando então estes empreendimentos terão seus respectivos “habite-se” outorgados pela municipalidade, concluindo assim o trabalho da Comissão de Obras.

Recuperação do Prejuízo
O Registro das propriedades, aliado à garantia conferida pelo financiamento, dará a liquidez necessária para a recuperação, de imediato, de parte ou de todo o prejuízo, conforme o caso, a partir da venda da unidade, com oferta de financiamento, através corretores no local, mesmo antes da conclusão dos empreendimentos. Tendo em vista que os imóveis que hora recuperamos se localizam em área nobre e valorizada, aqueles que permanecerem no empreendimento, até a sua conclusão, certamente terão os melhores resultados financeiros, pois a Barra da Tijuca é o mercado de maior valorização e liquidez que se tem conhecimento na região.