Assembléias

Ata da Assembléia Geral de 29 de agosto de 1999

ATA DA ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA DOS CONDOMÍNIOS
SAN MARCO, SAN MICHEL E SAN FILIPPO.

Aos vinte e nove dias do mês de agosto de 1999, nas dependências do Edifício San Filippo, ao nível da garagem, e atendendo à convocação expedida em 21 de julho de 1999, reuniram-se, às 10.00 horas, em segunda e última convocação, 111 condôminos e 7 adquirentes dos Empreendimentos Villa Borghese e San Filippo, que assinaram as listas de presença da reunião para deliberarem sobre os seguintes assuntos: 1. Fazer relato sobre a situação dos três prédios quanto à parte de engenharia e jurídica; 2. Prestar contas e, 3. Assuntos gerais. Abertos os trabalhos, foi eleito por aclamação para presidi-los o Dr. Laís Marques da Silva, que convidou a Dra. Regina Coeli Martins da Cunha para secretariá-lo. Obedecendo a pauta proposta para a assembléia, foi dada a palavra ao Presidente da Comissão de Obras, Dr. Antônio Sampaio Neto, que fez um relato da situação dos prédios quanto à parte de engenharia e, para isso, deu início à leitura do texto intitulado "Histórico das Nossas Ações e Memória de Cálculo dos Empreendimentos" que contem informações que respondem as perguntas mais freqüentemente feitas pelos adquirentes/condôminos e que foi distribuído a todos os presentes e que constitui anexo a esta ata de assembléia. O referido texto tem como intróito a transcrição da sentença do último recurso da agora massa falida Encol S/A e tem como objetivo prestar contas das negociações feitas em decorrência da procuração dada pelos então adquirentes ao Presidente da Comissão de Obras. No decurso da leitura do citado documento, o adquirente do apto 202 do edifício San Marco propôs que a mesma fosse interrompida visto que todos os presentes já haviam recebido o relatório e que seria perda de tempo continuar com a sua leitura. O Presidente da Comissão de Obras consultou o plenário para ver se todos estavam de acordo com a dispensa da leitura do referido relatório por já terem pleno conhecimento dos seus termos. Todos responderam afirmativamente levantando as mãos e foi considerado o seu conteúdo como do conhecimento de todos. Em seguida, a palavra foi dada ao advogado Arthur Floriano Simas Peixoto de Abreu que fez um relato da situação dos prédios quanto à parte jurídica bem como de todos os acontecimentos jurídicos ocorridos até o presente momento. Cumprido o primeiro item da pauta, o presidente passou ao item dois, prestação de contas. A palavra foi então passada para o Sr. Ricardo Liuzi, representante da Reserva, administradora do condomínio, que deu início à prestação de contas no decurso da qual foi dada a palavra ao adquirente do apartamento 202 do San Marco que levantou dúvidas quanto aos dados apresentados no relatório sintético distribuído pela administradora a todos visto que os números da totalização não fechavam. O Sr Ricardo procurou aduzir explicações mas, em determinado momento, valeu-se da acessoria do Sr. Rui que, ao analisar o documento, de pronto, verificou que os totais se referiam apenas aos meses de janeiro até março, faltando totalizar todos os restantes meses apresentados nos balancetes e enviados antecipadamente a todos os condôminos/adquirentes. Admitido o erro de soma como sendo da Reserva, e de natureza meramente de apresentação contábil, comprometeu-se a Reserva, sem ônus para o condomínio, refazer o referido relatório e remeter um novo relatório sintético para todos os adquirentes, em face do erro técnico observado. Como conseqüência, o presidente da assembléia considerou que as contas não poderiam ser apreciadas tendo em vista o erro admitido pela própria Reserva ficando a prestação de contas a ser feita em assembléia futura. O Sr. Rui explicou que o balancete analítico seria volumoso e conteria cerca de 10 páginas e, sendo remetido para 540 adquirentes, representaria um considerável custo. Em vista disso, a Reserva optou por apresentar um balancete analítico afirmando que estão à disposição de todos os condôminos toda a documentação sendo que toda a receita está cruzada com o documentação colocada em banco de dados e os pagamentos realizados tem todos os comprovantes em anexo e os saldos mensais estão comprovados com os estratos bancários. Colocou a Reserva à disposição para o esclarecimento de qualquer dúvida. Passando ao item seguinte da pauta, assuntos gerais, foi perguntado qual o nível de inadimplência e qual o percentual de escriturados, tendo sido a palavra dada ao Sr Rui que esclareceu que 82% pagam o condomínio tendo esta taxa caído para 79% ultimamente. Quanto aos não escriturados, eles representam 17% do total. Dos 538, 423 são escriturados e que 80% dos condôminos pagam desde o início. Dos 113 não escriturados, 17% vieram para o condomínio. O Dr. Arthur, usando a palavra, relatou que nove adquirentes já formalizaram a rescisão da promessa de compra e venda dos seus apartamentos, o que significa que o número de unidades em estoque vai aumentar com o tempo. O Dr. Sampaio esclareceu que o valor destas unidades virá para o condomínio e que a sua utilização seria objeto de decisão de Assembléia . O contrato com a Erevan prevê que toda unidade disponível ou não negociada será absorvido pela Erevan nos valores definidos como de mercado e passará a constituir receita para o empreendimento. Fazendo uso da palavra, o Dr. Arthur manifestou o desejo de criar uma comissão de financiamento para acessorá-lo no tocante às gestões que ele venha a fazer junto à Caixa Econômica para a obtenção de financiamento, uma vez que está terminando a parte jurídica contenciosa e vamos para a parte jurídica administrativa. Usaram a palavra diversos condôminos que questionaram o pagamento mensal que vem sendo feito à Erevan sem que constatassem eles a realização de obras, tendo sido explicado pelo Presidente da Comissão de Obras que várias fases, até muito custosas, como a verificação dos cálculos estruturais, recuperação de plantas, etc foram realizadas e que não eram visualmente observáveis. Foi proposto que se repactuasse o pagamento mensal à Erevan e que os recursos, por uma questão de segurança, ficassem como um fundo de reserva do condomínio, tendo sido explicado que esse fundo já está previsto e que será de um valor significativo e que ele existirá quando os que não pagam e os que não integram ainda o condomínio passassem a faze-lo. Por outro lado, a renegociação sugerida implicaria em uma quebra de contrato e que isso levaria a perdermos as garantias dadas no contrato de empreitada global para a recuperação e que isso corresponderia a um salto no escuro, o que seria inaceitável. Já foram constatadas necessidades de vulto em decorrência dos estudos estruturais e que ficaram dentro do contrato feito, que é também um contrato de risco. Foi colocada a hipótese de falência da Erevan e o Dr. Artur respondeu que o negócio foi montado para que não corrêssemos nenhum risco. Não temos mais o problema da incorporadora e a Encol era uma incorporadora e os seus imóveis faziam parte do patrimônio da Encol e por isso estariam sendo lacrados os outros prédios que representam ativos. Não temos isso porque tudo é nosso a partir da escritura feita com a Cláudio Macário que nos deu uma comunhão na propriedade e a Erevan, no contexto, é uma mera contratada e o efeito de uma falência seria a rescisão automática do contrato porque ela não tem posse nem propriedade nos nossos empreendimentos. Esse risco existiria para qualquer empresa que se viesse a contratar. Uma das vantagens da obra por empreitada é que todo o recolhimento previdenciário é da firma e na obra por administração os empregados tem as suas carteiras assinadas pelo condomínio que também é o responsável pelas reclamações trabalhistas. Foi solicitado que um representante da Erevan participasse das futuras assembléias. Foi perguntado acerca da possibilidade de se fazer um acompanhamento das obras da Erevan frente ao pagamento mensal que é realizado e foi solicitado que fosse formada uma comissão para participar de negociações junto à Erevan, considerando o receio que os condôminos sentem após o grande impacto sofrido com a Encol que enganou os adquirentes tendo sido respondido que essa comissão, já formada, irá participar das negociações com a Erevan. Em face disso, o Presidente da Comissão de Obras disse que não concorda com qualquer modificação contratual que venha a prejudicar o Condomínio, pois está de pleno acordo em negociar com a Erevan e que não admite levar o Condomínio a indefinições, porque isto iria mudar tudo o que poderia ser feito era uma redução temporária do valor a pagar. Não quero estar sujeito a indefinições e o que eu penso é que tudo deva estar incluído no valor do contrato e que qualquer forma de cronograma físico / financeiro define serviços e quantidades e aí teremos que pagar por tudo que venha a aparecer e que não tenha ficado claro no cronograma e isso é nocivo ao condomínio. O que foi contratado com a Erevan foi o seguinte: o saldo devedor de todos os condôminos corresponde ao contrato de conclusão da obra que, acrescido do contrato de recuperação que é pago por todos através da taxa de condomínio mensal, representa para todos a entrega da chave a cada condômino, logo o prédio pronto, que é o objetivo. Foi também esclarecido que as parcelas de pagamento da Erevan são limitadas ao valor do contrato de recuperação e, no máximo, iriam até o habite-se, caso se confirmasse a previsão de tempo para a solução jurídica. O Dr. Artur, usando a palavra, explicou que uma coisa é uma empreitada global para conclusão da obra em que nós temos um volume de recursos apertado e outra coisa é o contrato de empreitada global de recuperação uma vez que a recuperação é um acidente que atinge a todos, quitados e não quitados. O fato é que não tínhamos plantas, especificações de materiais, etc. explicou ainda que foi uma maratona para arrumar uma construtora porque todas queriam obra por administração e a colocação que sempre fizemos é que queríamos obra com preço fixo e o segundo contrato, o da recuperação, atende à necessidade de cobrir a parte não prevista no contrato de empreitada de conclusão porque é necessário adequar projetos, refazer cálculos estruturais, reforçar estruturas que não estavam no projeto da Encol, fazer a recuperação das estruturas comprometidas pelo efeito do tempo, recuperar as plantas que a Encol levou visto que o que existe na prefeitura não satisfaz. Não havia especificações do material, etc. Não tinha nada. A Erevan topou a empreitada mas com a condição de que essa parte ficasse de fora. Por outro lado, não seria possível partir para um rateio todas as vezes que isso se tornasse necessário face ao que fosse aparecendo e que não se incluísse na construção. Havia quem pagava e quem não pagava, havia os que fariam escrituras e outros não e, diante disso, optou-se por um plano completo, de maneira que nós pudéssemos nos socorrer no momento da obra para cobrir o que fosse aparecendo e capaz de representar despesas e tudo isso ficou na recuperação que abrange os imponderáveis, que não sejam do contrato de empreitada de conclusão. Usou a palavra condômino do apto 1405 do San Michel, que observou que a assembléia era de condomínio e que várias pessoas presentes não eram condôminos e estavam presentes à reunião e causando tumulto com as suas manifestações de desconfiança e que considerava isso um retrocesso. Esclareceu então o advogado da Comissão de Obras que os condomínios estão legalmente constituídos por maioria, acima de dois terços, e que pela lei a minoria está obrigada a pagar o condomínio e que a qualquer tempo, até mesmo após a entrega das chaves, poderão ser cobrados judicialmente dos débitos existentes. O Presidente da Comissão de Obras colocou que só valores fechados, conhecidos e invariáveis e a inexistência de cotas não previstas, a despeito do que pudesse surgir numa obra deste vulto e abandonada por longo tempo, poderia levar a tranquilidade ao condomínio e à conclusão das obras. As sub-comissões criadas pela assembléia ficaram assim constituídas: Sub-comissão para negociações com a Erevan: San Filippo 501 - José Ribeiro dos Santos e ou Maria Eugênia Anjos dos Santos; San Marco 312 - Espólio de Ceres Pinto Duarte; San Michel 208 - Tadeu Aurélio Fonseca Rios e ou Rita de Cássia Vidal da Silva Rios; San Michel 612 - Stella Regina Reis da Costa; Sub-comissão para negociações de financiamento: San Filippo 501 - José Ribeiro dos Santos e ou Maria Eugênia Anjos dos Santos; San Filippo 1307 - Cláudio Fonseca Rocha e ou Maria Elena Borring Rocha; San Filippo 1410 - Alzira Sampaio; San Filippo 1704 - Domingos Machado Filho e ou Elizabeth de Souza. Nada mais havendo a ser tratado ou perguntado, o senhor presidente deu por encerrada a reunião mandando lavrar a presente ata que vai por mim, Secretária e pelo Sr. Presidente assinadas, agradecendo pela presença de todos e pelo espírito de colaboração.

 

Rio de Janeiro, 29 de agosto de 1999.

Dr. Laís Marques da Silva

Dra. Regina Coeli Martins da Cunha