Assembléias

Ata da Assembléia Geral Extraordinária de 25 de setembro de 1999

ATA DA ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DOS CONDOMÍNIOS
SAN MARCO, SAN MICHEL E SAN FILIPPO.

Aos vinte e cinco dias do mês de setembro de 1999, nas dependências do Edifício San Filippo, ao nível da garagem, e atendendo à convocação expedida em 17 de setembro de 1999, reuniram-se, às 10.00 horas, em segunda e última convocação, 144 condôminos e 4 adquirentes dos Empreendimentos Villa Borghese e San Filippo, que assinaram as listas de presença da reunião para deliberarem sobre o seguinte assunto: Apresentação geral da proposta de financiamento que está sendo processada junto a Caixa Econômica Federal. Abertos os trabalhos, foi eleito por aclamação para presidi-los o Dr. Ricardo da Silva Camillo, que convidou o Dr. Hélio Magalhães Aicuens Velloso para secretariá-los. Dada a palavra ao Presidente da Comissão de Obras, o Eng. Antônio Sampaio Netto disse ele que, antes de iniciar, seria dada a palavra ao Dr. Roberto Age Barbosa Lima, condômino da unidade San Marco 1406, que a havia solicitado para fazer a seguinte colocação: após passar por uma série de dificuldades, é patente que estamos chegando a uma reta final, inclusive chegando na fase de obtenção de financiamento mas fui surpreendido, ao chegar este local, com a informação de um dos condôminos de que a situação não seria a imaginada por todos, pois estaríamos pagando um valor muito mais alto à Erevan do que o que deveria ser pago. Porém, não nos apresentou provas do que disse, e por já termos passado por uma série de dificuldades e termos sido enganados por tanto tempo pela Encol, peço ao Eng. Sampaio que dê explicações à assembléia do que realmente está acontecendo pois temos uma Comissão de Obras na qual votamos e elegemos e devemos acreditar. Para mim, não é válido um grupo de pessoas numa assembléia dizer que estamos sendo enganados, sem apresentar provas para mudar o nosso pensamento. Contudo, gostaria que a comissão de obras desse uma explicação antes de iniciarmos a pauta desta assembléia. Diante desta colocação, o Eng. Sampaio falou pela Comissão de Obras e disse que esta explicação havia sido dada por escrito no relatório denominado "Histórico de Nossas Ações e Memória de Cálculo dos Empreendimentos", que foi apresentado à assembléia de 29 de agosto de 1999. Na época em que fizemos as escrituras, não tínhamos os projetos necessários e por este motivo fizemos dois contratos, um de conclusão das obras com os valores obtidos a partir das planilhas financeiras da Encol, que davam muita coisa como pronta e que não estavam e outro de recuperação da obra que não poderia ir sendo pago na medida em que as obras fossem sendo feitas porque o Condomínio é composto, na sua maioria, por assalariados que não podem ficar sujeitos a variações bruscas na cota de pagamento e a solução encontrada naquela época, sem o pleno conhecimento de todas as variáveis e diante da falta de dados, foi pagarmos esta recuperação em parcelas iguais e em 44 meses, embutidos na cota de condomínio, de forma que os serviços necessários fossem executados sem implicar em variações dos valores mensais a pagar. Sendo um contrato de risco, pois ninguém sabia nem sabe hoje tudo que será necessário fazer, precisávamos de uma empresa que assumisse o risco, visto que naquela época nem a comissão e nem a grande maioria que nos acompanha desde o inicio sabia do volume de serviços e obras a realizar, mas necessitávamos de um contrato que garantisse valores fechados para viabilizar as nas escrituras e que fossem compatíveis com os de mercado. Este contrato foi feito e submetido à apreciação de uma assembléia que o aprovou e esta assembléia não o está questionando. Quanto ao pagamento ou não das parcelas, neste momento, isso é uma questão que a Comissão saberá gerir, e que será objeto de outras reuniões. Não estamos sendo enganados e sim trabalhando de cabeça fria e ganhando, pari e passo, todos os embates e esta posição de alguns poucos eu considero válida porque, antes, quando nada existia, lutamos e trabalhamos sozinhos o tempo todo. Quando agora o sol começa a aparecer, sempre aparecem também donos da verdade e engenheiros de obras feitas, sendo isto uma demonstração clara de que o caminho que trilhamos está certo. Caso contrário, não estaríamos neste momento agindo com vistas ao financiamento e como esta assembléia não foi convocada para discutir este assunto, passo a palavra ao Dr. Arthur Peixoto, que pediu a convocação desta assembléia extraordinária, com pauta fechada, e solicito, para compor a mesa, a presença da sub-comissão de financiamento, instituída na assembléia de 29 de setembro de 1999 composta pelos condôminos seguintes: Sr. José Ribeiro dos Santos ( San Filippo 501 ), Sr. Cláudio Fonseca Rocha ( San Filippo 1307 ), Sra. Alzira Sampaio ( San Filippo 1401 ) e Sr. Domingos Pereira Machado ( San Filippo 1704 ). Dada a palavra ao Dr. Arthur, este esclareceu que solicitou ao presidente da Comissão de Obras que convocasse esta assembléia para inteirar os Srs. Condôminos do primeiro passo a ser dado para obtenção do financiamento, uma vez que o processo jurídico chegou a um estágio tal que qualquer outro recurso que a Encol viesse a ingressar, não mais teria "efeito suspensivo", ou seja, já não teria mais o poder de suspender os efeitos de todas as decisões já alcançadas por nós no judiciário. Isto significa que já é possível executar provisoriamente o que nós ganhamos e, diante disto, seria oportuno dar início imediato ao processo de financiamento na CAIXA pois encontramos ressonância da parte dela e fomos aconselhados a ingressar com o plano de financiamento porque este será de tramitação demorada, algo em torno de seis meses. Ficar esperando acabar o processo para dar início ao financiamento e passar pelas etapas que nós já podemos iniciar agora não seria inteligente e isso foi relatado para a sub-comissão de financiamento em reunião realizada em 23/09/1999 e será repetido para esta assembléia detalhadamente: o primeiro contato feito com a CAIXA decorreu da solução de um empreendimento em Jacarépagua, o Gabinal 4. Nele, foi explicada a nossa situação da seguinte forma: represento também 3 prédios na Barra da Tijuca que estão sendo retomados da Encol e o que acontece nestes prédios é que os terrenos pertenciam à Cláudio Macário Construtora, que fez uma promessa de compra e venda com a Encol para receber apartamentos em permuta dos terrenos, nos 3 prédios, e a situação chegaria à CAIXA pela seguinte via: a Cláudio Macário Construtora Ltda. é devedora de elevado valor à CAIXA e seria muito interessante para a CAIXA financiar a conclusão dos empreendimentos porque as unidades permutadas com a Cláudio Macário Construtora passariam a existir e a representar milhões de reais que permitiriam à CAIXA recuperar créditos concedidos em 1989 à Cláudio Macário. Esta proposta foi encaminhada, primeiramente, no âmbito da gerência de recuperação de crédito, à Dra. Janete. Nesta ocasião, estava presente o chefe do departamento de recuperação de crédito da CAIXA em Brasília, que perguntou sobre o plano, sendo informado que a idéia consistia em obtermos financiamento da CAIXA e, por conseqüência, as unidades permutadas com a Cláudio Macário Construtora tornar-se-iam objeto de recuperação de crédito, tendo ele dito que o plano proposto seria um negócio, ou seja, algo que foge ao padrão normal da CAIXA e, pelo atual organograma, deveria ser tratado no escritório de negócios da CAIXA, onde seria agendada uma reunião com o Dr. Cláudio Martins, superintendente de negócios no Rio de Janeiro. Nesta reunião não fomos atendidos pelo Dr. Cláudio, que designou a Dra. Vera Lúcia Fernandes, gerente de mercado no Rio de janeiro, que disse ser viável o nosso pedido desde que ficasse claro como o plano se desenvolveria. Em outra ocasião, por indicação de um advogado meu amigo, entabulamos conversas com ex-funcionários da CAIXA que estando aposentados, passaram a oferecer serviços a partir de um escritório de consultoria especializada. Ouviram atentamente o nosso problema e da reunião resultou uma outra com a presença de um ex-diretor do setor jurídico da CAIXA que, hoje também aposentado, igualmente presta assessoria para assuntos de captação de financiamento pelo SFH. Finalmente, chegamos ao Dr. Cláudio Martins para quem, em nova reunião, foi apresentado o nosso plano e perfil. Explicamos que somos 536 adquirentes em 792 unidades de três prédios de 22 pavimentos, com 12 unidades por andar, sendo que deste total, 204 unidades são parte da permuta. Ele nos disse que a posição da CAIXA, atualmente, é de não mais financiar pelo "Plano Empresário" em que a empresa incorporadora obtinha o financiamento dando como garantia as próprias unidades dos prédios, se encarregando de construi-las até o habite-se e, uma vez prontas, chamava os adquirentes e passava cada um para a CAIXA, desligando-se então dos empreendimentos. O resultado deste "Plano Empresário" foi um buraco onde, segundo o que nos foi dito, as construtoras devem à CAIXA cerca de R$ 1.300.000.000,00, motivo que fez a Caixa Econômica suspender o "Plano Empresário". Hoje, a CAIXA só pratica o plano chamado PRODEMCAR, que é o Programa de Demanda Caracterizada, onde o financiamento é dado ao adquirente final e seria necessário que se chegasse a 60% de adquirentes finais nos empreendimentos dentro da Demanda Caracterizada. De pronto, dissemos que este plano não nos atenderia, uma vez que das 792 unidades, descontadas as 204 da permuta, resultam 588, sendo 52 do estoque e que não têm adquirente final. Sobrando 536, das quais 440 foram escrituradas, concluímos que 60% da demanda caracterizada seriam 475 unidades e estariam faltando 35 unidades para atingirmos este percentual. Se todos nele se enquadrassem seria ótimo, o que é altamente improvável, estando muitos fora do plano da Demanda Caracterizada. Perguntamos então qual seria a solução, tendo visto que a CAIXA gostou do que lhe foi proposto: recuperar créditos da Construtora Cláudio Macário ao nos conceder financiamento. Foi então dito que esta operação teria de ser muito bem montada porque a CAIXA não pode abrir mão totalmente da Demanda Caracterizada. Foi dito então que o plano de financiamento seria um híbrido entre a Demanda Caracterizada e um outro plano oriundo de uma engenharia financeira a ser desenvolvida para suprir aqueles adquirentes que, por algum motivo, não possam ingressar na Demanda Caracterizada, bem como as unidades não vendidas. Concluindo, ficou acertado que precisaremos fazer uma ficha individual que retrate a situação de cada condômino e que, parte disso, a Comissão de Obras já possuía em seus computadores mas necessitaria de complementar com outros dados financeiros e, diante disso, julgo que foi muito bom a Assembléia passada ter eleito uma sub-comissão para ajudar a Comissão de Obras na obtenção do financiamento. A primeira coisa que ficou clara das reuniões com a CAIXA foi a necessidade desta assembléia para que tudo ficasse muito claro, transparente e aprovado diante das providências que teriam que ser tomadas, em relação a cada um dos apartamentos dos empreendimentos, separadamente o San Filippo e o Villa Borghese. A situação foi analisada e mostrava, inclusive, que vocês estão dentro do valor de mercado, o que a Comissão já havia antevisto e por isso estamos tranqüilos porque os nossos apartamentos estão dentro do preço dos que estão sendo lançados no momento, inclusive com o Via Cancun, aqui ao lado. Nesta Assembléia, conclamo os senhores a se dirigirem à Comissão de Obras para fornecer os dados, por prédios e em envelopes individuais, com a posição físico-financeira de cada um, incluindo a comprovação de renda das pessoas que necessitarão de financiamento. Quanto às certidões, não seriam tiradas agora, pois daqui a seis meses não teriam mais valor e a CAIXA tem condições de passar os adquirentes pela Receita Federal, pelo Cadim, pelo Cerad e assim já saberia como poderia chegar, em princípio, à situação dos que pretendem o financiamento. Resumidamente, a idéia e a seguinte: nós vamos passar essa prévia pela CAIXA e o pessoal que não fez a escritura não está impedido de mandar os seus dados porque o objetivo é saber qual a quantidade de dinheiro a ser captado dentro da Demanda Caracterizada. Ou seja, saber quem não tem problema pois o programa vale para todo o Brasil, chegando ao valor disponível e o restante viria da engenharia financeira. Eu perguntei o caso de um cidadão que deseje pagar diretamente e disseram que será aberta uma conta na CAIXA e que, quando tudo estiver aprovado, a pessoa que decidir pagar com os recursos próprios depositará nesta conta vinculada aos valores correspondentes. Agora, a pessoa deve aplicar esses recursos e quando chegar a ocasião, a CAIXA dará instruções. Sabemos que, para prosseguir, será indispensável contratar assessoria especializada com o apoio da sub-comissão de financiamento que vai acompanhar contratação dessas pessoas, que são funcionários aposentados da CAIXA e que conhecem o assunto. Eles vão montar e acompanhar o processo aqui no Rio de Janeiro e em Brasília, porque já sabemos que o Rio não tem autonomia para decidir o nosso negócio, dado o seu vulto e complexidade. Nós daremos entrada no plano de financiamento por aqui e depois de totalmente montado vai ser remetido para Brasília onde vai ter o parecer final. Basicamente, o objetivo dessa Assembléia é o de acelerar essa prévia e apreciar as proposições. Agora vou responder as perguntas porque eu mesmo já fiz muitas delas e obtive muitas respostas. A primeira pergunta é se o fim do processo jurídico será necessário: o trânsito em julgado vai ser necessário, mas não precisamos dele a gora. Vai ser uma exigência posterior, e enquanto os advogados resolvem as questões jurídicas para chegar ao trânsito em julgado, as exigência da CAIXA serão satisfeitas. Da mesma forma, o memorial de incorporação e as demais pendências que existem na matrícula do imóvel e eu não sei se vocês tem conhecimento que aparece uma hipoteca na matrícula do imóvel, uma indisponibilidade no Villa Borghese existente na Primeira Vara Cível de Niterói. Isso já resolvemos e a única coisa que ainda não fizemos foi limpar a matrícula, e por um único motivo, nós não temos memorial de incorporação, ainda, e a Cláudio Macario Construtura não está separada do que é nosso. Enquanto isso, aparece que o San Filippo está hipotecado à Gafisa, o que também já está resolvido. A Gafisa vai ficar com um determinado número de apartamentos, que seriam da Cláudio Macário Construtora no San Filippo, e liberará a hipoteca ..... Em Niterói, a questão é a mesma. Aconteceu um problema no Estrela do Mar que é um prédio que a Construtora Cláudio Macário fez e entregou mas não deu baixa na hipoteca. Então a CAIXA está executando e penhorou o prédio inteiro e este é outro doce do nosso negócio. Como eu coloquei para o Dr. Cláudio Martins, na penhora do Estrela do Mar, os moradores ao fazerem embargos de terceiro suspenderão a execução da hipoteca da CAIXA contra a Construtora Cláudio Macário. Dissemos que isso vai criar um problema social que a CAIXA não conseguira resolver na justiça antes de seis ou oito anos e a nossa operação vai resolver não só os nossos três prédios como os três da Chácara do Ingá, que estão prontos, e mais o do Estrela do Mar que também está pronto ....... A CAIXA, numa tacada só, ao financiar três prédios que é o seu principal objetivo e o seu negócio, mata quatro problemas, e é claro que eles gostaram. Fui então ao jurídico da CAIXA e expus tecnicamente o problema e a solução possível detalhadamente. Eles disseram que na hora em que o processo passar pelo jurídico da CAIXA no Rio de janeiro, este não o aprovará, mas dirá que a proposta é interessante e a decisão aqui no Rio será pelo prosseguimento. Fiquei muito animado. Desenvolvida essa engenharia financeira por quem sabe e apresentada à CAIXA como um negócio interessante, que não só nos dará os nossos prédios prontos mas também livrará a CAIXA de problemas de créditos irrecuperáveis e da repercussão social que vai dar ao botar famílias para fora dos seus apartamentos que já estão pagos. Tenho como certo que a solução proposta será um sucesso ..... Após a subcomissão de financiamento se entender com os consultores a serem contratados, estes trarão maiores elementos e explicações para os condôminos, posto que são pessoas muito mais gabaritadas do que eu para responder as perguntas pertinentes ...... Disse que o objetivo da assembléia é pisar no acelerador e que os documentos não precisam ser autenticados porque no momento há uma informalidade e apenas a CAIXA saberá através do trabalho feito o que estaria fora do normal, ou seja, o que pode vir da Demanda Caracterizada, e o que viria da engenharia financeira da consultoria a ser contratada ...... Outro problema, que será resolvido pela EREVAN, é a questão da aprovação do projeto e da licença de obras. Vamos precisar de renovar a licença de obras, aprovar as modificações havidas no projeto original, e vamos precisar dos projetos para o memorial de incorporação para obtermos o financiamento. Temos que ter uma situação limpa quanto a ônus reais, IPTU, etc.... Respondendo quanto aqueles que ainda não fizeram escritura disse: Conseguimos que a Cláudio Macário Construtora repetisse com todos o mesmo contrato que tinham com a Encol e não há qualquer justificativa para não se obter a escritura, pois hoje ainda se pode conseguir da Cláudio Macário Construtora, da mesma forma que aqueles que já a fizeram suas escrituras. Se essas pessoas vierem será ótimo. Se não vierem, prosseguiremos sem eles visto já contarmos com o quorum necessário exigido em Lei.... O perigo que essas pessoas correm, as que ainda não fizeram escritura, é que eu estou rescindindo a promessa de compra e venda da Cláudio Macário com a Encol. Logo, estou retomando tudo pela Cláudio Macário Construtora, tal qual o juiz determinou, na mesma situação contratada com a Encol, repetimos com cada um o mesmo negócio já existente, só que na forma da lei, por escritura pública. Há de se considerar que no momento em que a propriedade voltar para a Cláudio Macario, só ela vai poder outorgar compra e venda para quem é quitado ou não. O perigo para aqueles que ainda não fizeram escritura é que a situação da Construtora Cláudio Macário é péssima e se ela falir não poderá mais outorgá-la, visto que um dos efeitos da falência é que o falido perde a administração do seu negócio e a pessoa vai ter que se dirigir ao síndico da massa falida que vai ouvir o ministério publico sobre o requerido. O juiz da possível falência da Cláudio Macário Construtora é que dará a decisão final sobre o alvará autorizando a escrituração pública e a inscrição daquele apartamento no RGI ...... Respondendo a outra pergunta, disse, quem vai concluir os prédios são os condôminos e com os valores que foram colocados nos condomínios e não na Construtora Cláudio Macário, porque esta não reúne condições financeiras para geri-los ..... A Construtora Cláudio Macário só responderá pela sua dívida e com o que é dela, ou seja, os apartamentos que virão da permuta, nós já cuidamos de separá-los do que é de vocês. Quebramos a cabeça para bolar uma operação que separasse o que é da Construtora Claudio Macário do que hoje pertence aos condôminos. Quando vier o memorial de incorporação, as unidades estarão divididas por registros individuais..... A data limite para remessa dos dados, ficou aprovada para até 15 de outubro dependendo dos serviços a serem contratados e do retorno de cada condômino...... Face ao que foi apresentado a assembléia o condômino Dr. Hélio Magalhães, pediu a palavra para propor uma moção de apoio ao trabalho da Comissão de Obras, submetida a votação, a moção de apoio foi aprovada por aclamação da maioria..... O Presidente da assembléia, considerando a aprovação desta moção de apoio, por consequência deu por aprovadas as proposições feitas pelos advogados Dr. Arthur Floriano Simas Peixoto de Abreu e Dr. Roberto Hely Barchilón, o que foi aceito por todos os presentes, assim nada mais havendo a ser tratado ou perguntado, deu por encerrada a reunião mandando lavrar a presente ata que vai assinada por mim, secretario, Dr. Hélio Magalhães Aicuens Velloso e pelo presidente Dr. Ricardo da Silva Camilo, agradecendo pela presença de todos e pelo espírito de elevada colaboração, deu por encerrada a assembléia.

Rio de Janeiro, 25 de setembro de 1999.


Dr. Ricardo da Silva Camillo

Dr. Hélio Magalhães Aicuens Velloso