Assembléias

Ata da Assembléia geral de 23 de janeiro de 1999

ATA DA ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA DOS CONDOMÍNIOS SAN MARCO, SAN MICHEL E SAN FILIPPO.

Aos vinte e três dias do mês de janeiro de 1999, nas dependências do Edifício San Filippo, ao nível da garagem, e atendendo à convocação expedida em 11 de dezembro de 1998 e publicada nos jornais O Globo de 8 de janeiro de 1999, na página 6 do Caderno B e no Jornal do Brasil do dia 15 de janeiro de 1999, na página 4 do Caderno de Classificados, reuniram-se, às 10.00 horas, em segunda convocação, 150 condôminos e 11 adquirentes dos Empreendimentos Villa Borghese e San Filippo, que assinaram as listas de presença da reunião para deliberarem sobre os seguintes assuntos:

1. deliberar quanto à forma de pagamento das parcelas de condomínio atrasadas dos adquirentes que venham a fazer escritura, tornando-se então condôminos;

2. fazer relato sobre a situação dos três prédios quanto à parte de engenharia e jurídica; 3. prestar contas e,

4. assuntos gerais.

Aberto os trabalhos, foi eleito por aclamação para presidir os trabalhos o Dr. Laís Marques da Silva, que convidou a Dra. Regina Muniz Guedes Pereira Nazaré para secretariá-lo, passando de imediato ao item 1. deliberar quanto à forma de pagamento das parcelas de condomínio atrasadas dos adquirentes que venham a fazer escritura, tornando-se então condôminos; quando, então, o Sr. Presidente ouviu de vários condôminos as suas colocações que geraram amplos e calorosos debates determinando a Assembléia, por consenso, que os pagamentos dos débitos dos adquirentes deverão ser feitos integralmente acrescidos das multas e correções, como prevê a Escritura de Convenção, sendo que, em cada caso, de acordo com as possibilidades de cada adquirente e a conveniência do condômino, o Presidente da Comissão de Obras poderá estabelecer parcelamentos para a quitação do débito,

passando, ato contínuo, ao item 2. fazer relato sobre a situação dos três prédios quanto à parte de engenharia e jurídica, quando foi dada a palavra ao Dr. Arthur Floriano Peixoto Simas, que esclareceu aos presentes acerca da existência de uma farsa na concordata da Encol, concordata essa admitida por um Juiz de Goiânia, levando em consideração o cunho social da questão. Esclareceu também que foram feitas investigações e que o endereço da atual sede em Goiânia não passa de um barracão num pasto e que acredita seja, a curto prazo, decretada a falência da mesma, visto que, como concordatária, vendeu vários imóveis e deveria pagar uma parcela da concordata, o que não foi feito, sendo então o caminho legal a decretação da sua falência. Esclareceu que a obra só poderá ser iniciada com o trânsito em julgado do processo que Cláudio Macário move contra a Encol e que se encontra hoje com sentença de 1ª e 2ª instâncias, tendo em vista o recurso feito pela Encol face a manutenção da condenação, em acórdão que, por unanimidade, manteve a sentença de primeira instância que condenou a Encol por revelia e litigância de má fé. De acordo com o rito processual, o desembargador, terceiro vice-presidente do Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista o recurso do réu, a Encol, abriu vistas ao processo para que o autor apresentasse as suas contra-razões, tendo eu, advogado dos condôminos, nesta oportunidade, entrado com o pedido de assistência Litis Consorcial dos condôminos quando pude apresentar os documentos comprobatórios da má-fé da Encol, na oportunidade da feitura do seu recurso. Desta forma, a obra só poderá ter continuidade após o trânsito em julgado deste processo porque vai rescindir a promessa de compra e venda que existe entre a Cláudio Macário e a Encol averbada no RGI. Quando for averbada a rescisão, vamos ter o imóvel livre e desembaraçado e é por isso que V.Sas. assinaram a escritura com Cláudio Macário, dando procuração à Comissão de Obras para hipotecar o terreno. E é com o dinheiro desta hipoteca que vamos, no menor tempo possível, construir o prédio. Sem que as pessoas participem, não poderemos realizar a obra. Todas as medidas devem ser tomadas para que na hora em que obtivermos o trânsito em julgado e tendo as escrituras registradas no RGI, dentro de 06 a 08 meses, possamos de imediato levantar os recursos necessários para a execução da obra. O condomínio, de posse das confissões de dívida, torna-se credor dos Senhores, no lugar da Encol, pleiteia um contrato de mútuo em valor equivalente às confissões de dívida e dá, como garantia hipotecária, os terrenos. Desta forma, teríamos uma condição de imediatismo se não houvesse essa pequena divisão entre os que aderiram e os que não aderiram. De saída, sempre foi colocado que "nós já obrigamos os que não aderiram ao condomínio". O objetivo no aspecto jurídico é justamente conseguir da Assembléia autorização para iniciar uma ação contundente. Por exemplo, nós não podemos apagar uma averbação feita à margem da matrícula do imóvel, a lei diz que é direito real, oponível a terceiros, embora no limite do contrato devendo o mesmo valor que devia à Encol, só que esta averbação não pode ser apagada. Demanda muito tempo. Contudo, podemos cobrar o condomínio relativo a cada unidade que é, para todos, obrigatório e o direito à compra do apartamento é passível de penhora, uma vez ganhando a ação de cobrança do condomínio, que é de procedimento sumário, ou será pedida a penhora dos direitos que o adquirente tem ao apartamento. O plano é esse. Para ganhar tempo, o advogado necessita de liberdade para agir, com a autorização dos condôminos, expressada em ata de assembléia para levar ao juízo onde for feita as cobranças a vontade coletiva. A Assembléia aprovou, por aclamação, a proposta de que todas as medidas legais fossem tomadas para alcançar os objetivos expostos.

Passando à parte de engenharia, o Sr. Presidente da Comissão de Obras esclareceu quanto às medidas já tomadas, solicitando o apoio do engenheiro Aurélio Boghossian, presente à Assembléia e representando a empresa Erevan, firma contratada para a recuperação e para a realização das obras, listou ele estão as seguintes providências: limpeza de toda a obra, retirada dos entulhos, refeita a tubulação de esgoto, reativada a elevatória de esgoto, colocada uma bomba para rebaixamento de água do San Michel e San Marco. Esclareceu que estamos contratando uma empresa para fazer a impermeabilização das cisternas do San Marco e San Michel, após estudos da mesma natureza feitos nas três obras bem como impermeabilizações em geral. Preocupados com a situação de estabilidade das obras, começamos a fazer o fechamento da alvenaria para aumentar a sua estabilidade e estanqueidade. Refizemos toda a parte de energia elétrica dos prédios, recuperamos as gruas, faltando fazer apenas a revisão da grua do San Michel. Observou então o Presidente da Comissão de Obras que todas essas providências dão apoio à parte jurídica mostrando que a obra não está abandonada. Estamos diligenciando para que, a qualquer momento, obtido o financiamento, tenhamos condição de recomeçar a obra, para não perdermos mais dinheiro e este é o objetivo do pagamento da parcela de condomínio que visa a recuperação da estrutura, entre outras providências, além de manter a obra funcionando o tempo todo. Estamos providenciando também a licença de obra, que estava parada. O engenheiro Aurélio Boghossian, responsável técnico da Erevan, pediu a palavra e esclareceu aos presentes que foram desenvolvidas novas tecnologias pela Encol e a estrutura que ela executou é de excelente qualidade, sendo a obra executada com muito cuidado, porém, disse também que só poderemos estar seguros após a conclusão da revisão dos cálculos estruturais.

Passando-se ao item 3. prestar contas, o Presidente da mesa esclareceu a todos que encontram-se devidamente organizadas e aprovadas as prestações de contas das Associações e da Comissão de Obras, passando então a palavra ao Sr. Ricardo Liuzzi da firma Reserva Negócios Imobiliários LTDA que esclareceu aos presentes que encontram-se em poder da Reserva e à disposição de todos as pastas contendo as comprovações de despesas e receitas cujos resultados já foram analisados e aprovados pelos Conselhos Consultivo e Fiscal, tendo sido expedido, via Correios, um balancete resumo dos resultados para todos os condôminos e adquirentes. A partir de agora, serão expedidos balancetes analíticos mensais para todos. Foi lido o parecer favorável quanto às contas até dezembro de 1998 relativos às despesas da Comissão de Obras. Colocado em discussão e como ninguém quis usar da palavra, o Presidente colocou em votação as contas apresentadas e que foram aprovadas pela Assembléia, sem nenhuma manifestação em contrário.

O Sr. Presidente passou ao item 4. assuntos gerais: foi perguntado quanto ao andamento do cronograma de recuperação e se há atraso, tendo sido respondido pela mesa que, hoje, a recuperarão vai par e passo com o andamento do processo na justiça. Esclareceu também que a recuperação não poderia ser paga de uma só vez. Estamos pagando a Erevan mensalmente e ela tem o compromisso de dar pronta a recuperação assim que a obra puder ser realizada. O importante é que a verificação do cálculo, a verificarão da estrutura, a recuperação do esgoto, da luz, o pagamento dos impostos etc vão sendo feitas.

Perguntada a mesa sobre qual a previsão do financiamento, foi respondido que não há como impor prazos à justiça mas que é possível dizer que, sendo negada a admissibilidade, o processo voltará para o Dr. Marcos Alcino, que foi quem deu a sentença e então poderemos mostrar ao juiz que não temos nada com a questão entre a Cláudio Macário e a Encol porque ambos deram a nós o mesmo tipo de documento. A Encol apenas um papel de embrulho e a outra parte, a dona do terreno, uma escritura pública. Se temos o mesmo documento de ambos os lados, estamos fora da questão e pediremos ao juiz que determine ao 9 Ofício que registre as nossas escrituras podendo as partes continuar a discutir perdas e danos. Podemos mover até uma outra ação. O nosso ponto é sair do processo tão logo exista o trânsito em julgado. Por isso, a nossa pressa em resolver o problema de quem está fora do condomínio e acelerar a recuperação da obra, fechando a alvenaria. Penso que temos isso resolvido até o meio do ano. Obtido o financiamento, a obra será realizada dentro de cerca de um ano e meio e o condomínio, referente as obras de recuperação, será pago até o "habite-se", conforme consta da escritura de convenção.

A obra está contratada por um preço fixo e por empreitada global e, saindo o financiamento, a Erevan passa à construção propriamente dita e a liberação dos recursos será feita de acordo com o cronograma físico-financeiro das obras, sob a supervisão do setor de engenharia da instituição que vier a financiar a obra.

Perguntada a mesa a que se deve o saldo devedor do condomínio e se temos acesso as especificações que justificam o gasto, foi respondido que o condomínio não esta devendo nada a ninguém e que hoje temos, só no Bradesco cerca, de 49 mil reais. O que há é um saldo devedor dos condôminos para com o condomínio. Existe também o saldo devedor dos adquirentes para com o condomínio. O condomínio não deve nada e tem recursos em caixa. Quanto à parte da obra, podemos dizer que ela terá as mesmas especificações feitas anteriormente pela Encol. No entanto, não vamos colocar caldeira que é a coisa do passado e vamos usar os recursos correspondentes para informatizar os prédios e colocá-los no padrão dos anos dois mil. Todas as quintas-feiras, há uma reunião de engenharia na obra e nelas tomamos decisões do que deve ser feito e do que deve ser pago. Só de recálculo de toda a estrutura foram gasto cerca de trinta mil reais, de IPTU atrasados, a importância de R$45.936,00, de Light cerca de cinco mil reais. Tudo isso precisava ser pago.

Perguntada a mesa se a Cláudio Macário paga condomínio, foi respondido que ela não paga condomínio, conforme consta da escritura de convenção, e porque abriu mão das 51 unidades vagas ao voltar a matrícula de terreno para ela. Abriu mão também das unidades que por ventura vierem a ser retomadas e tudo isso representa cerca de seis milhões de reais. Em contrapartida, deixa de pagar a cota condominial que representaria cerca de mil e seiscentos reais, conforme especificado na escritura de convenção.

Foi solicitado à mesa que as especificações sejam melhor elaboradas na comprovação dos gastos e perguntado se os adquirentes que estão trabalhando recebem salário. Foi respondido que os relatórios serão doravante analíticos e que todos os que estão trabalhando não recebem salários ou quaisquer outros tipos de pagamento. As pastas com os documentos comprobatórios das despesas estão à disposição de todos no escritório da administradora.

Foi perguntado se as escrituras foram registradas, tendo sido respondido que não foram registradas porque isso depende da liberação da matrícula do terreno ou de ordem judicial para que se faça o registro das nossas escrituras, tendo em vista a ação em curso, o que liberaria o terreno. Foi respondido que os condôminos receberam cópias de todos os ITBIs pagos e que os originais estão com a comissão porque são necessários no momento em que for levantado o financiamento.

Nada mais havendo a ser tratado ou perguntado, o senhor presidente deu por encerrada a reunião mandando lavrar a presente ata que vai por mim Secretário e pelo Sr. Presidente assinadas, agradecendo pela presença de todos e pelo espírito de colaboração.

Rio de Janeiro, 23 de janeiro de 1999